Formalidades y efectos de la opción de venta
Lic. Gerardo Morales
CONSULTA: Estoy pronta a vender una casa de habitación y uno de los compradores me ofrece como enganche un monto de ¢1.500.000 para que le guarde la casa y no se la venda a nadie más, ya que en este momento tengo otros dos compradores interesados, sin embargo no pueden dar enganche.
Entiendo que esto da pie a inmovilizarla en el Registro. Las dudas que me surgen son ¿si me entregan este monto, estrictamente debo firmar una opción de compraventa porque este monto se toma como una prima?
¿El enganche puedo recibirlo sin firmar nada a cambio y en el transcurso del trámite bancario efectuar la opción a un mes o necesariamente tiene que ser a tres meses, que es lo normal, más que todo porque es un requisito que requieren algunas instituciones financieras?
Como último punto, ¿si me dan el enganche, firmamos la opción y no se concreta la venta a tres meses estoy obligada a devolver el enganche?
RESPUESTA: La opción de venta es un precontrato que como preparación o antecedente para el negocio definitivo debe contener todos los elementos de la compraventa.
Con mayor detalle se le puede llamar opción o promesa recíproca de compraventa porque tanto el propietario como el presunto comprador tienen derechos y obligaciones.
La opción debe hacerse por escrito porque es la única manera de probar las cláusulas, precio, términos y plazos.
Los requisitos deben empezar por identificar a las partes, una como dueña y promitente vendedera, y al otro lado el futuro o promitente comprador.
En segundo término se identifica el bien a transar, con su matrícula del Registro Nacional, la ubicación en provincia, cantón y distrito: la naturaleza, si es terreno o hay construcciones, y detallarlas. Luego viene la medida y los linderos, y la necesaria referencia al número de plano catastrado.
Identificadas las partes y el objeto del negocio que se prepara, se define el precio y la manera en que se pagará. Si es a plazo, la determinación de los intereses por el saldo. La fecha definitiva del pago y las garantías que lo respaldan.
La opción tiene un efecto sobre las partes y sobre el objeto. En cuanto a vendedor y comprador, la plena aceptación del precio, la vigencia del plazo, la forma de pago y la definición de cómo se van a pagar los gastos del traspaso definitivo, que según la regla general debe ser por partes iguales. Pero esto puede ser variado por los futuros contratantes, aunque debe estipularse en la opción. Por ejemplo, que a cambio de una rebaja en el precio el comprador pague todos los gastos.
La opción no tiene un plazo determinado sino el que se acuerde entre los involucrados. Con espera de financiamiento bancario se estila una opción con un mínimo de tres meses.
La señal de trato, las arras o enganche, siempre se entiende que forma parte del precio. No es una prima porque se desvirtúa la opción y se convierte en venta. Hay que tener cuidado con este pequeño gran detalle. En nuestro Código Civil, artículo 1.058, se aclara que la señal de trato o las arras, que es lo mismo, siempre será a cuenta del precio.
CLÁUSULA PENAL
La cláusula penal responde a la indemnización que se causa, por incumplimiento del comprador, básicamente. Esto significa que si superado el plazo de la opción, sin el pago o formalización de lo acordado en la opción por culpa o atraso del comprador, el dinero entregado como señal de trato queda en manos del vendedor, para resarcirlo de los perjuicios sufridos por haber sacado del mercado, o congelado la venta, a favor de quien ofreció comprar. Esta cláusula debe estar perfectamente clara en la redacción, como una consecuencia del incumplimiento a cargo del vendedor.
Por otra parte, como la opción implica una promesa de venta exclusiva, la inscripción de la opción ante el Registro Nacional le garantiza al comprador que se le respetará el compromiso asumido de venta.
Insisto en que la opción es un precontrato, que la venta se perfecciona con la firma del traspaso dentro del plazo y términos acordados, y que lo que se recibe como señal de trato no es una prima. Si solo se firma un acuerdo de venta, sin plata de por medio, el incumplimiento del comprador quedará sin indemnización.
Si el trámite de financiamiento es bancario, el cheque por el resto del precio, sumando la señal de trato, seguramente saldrá a nombre del vendedor. Por último, la opción debe ser redactada de conformidad con los intereses del vendedor y el comprador, lo que se logrará con la participación de los abogados de las dos partes. Ambas merecen un trato justo y pagar la opción a medias.
