La Ley a su alcance

CONSULTA: Licenciado Morales, la presente es para hacerle las siguientes consultas: ¿Puede una Municipalidad cerrar un local comercial de manera arbitraria, aduciendo que el inquilino está moroso con los pagos de patente, aunque es el dueño quien debe pagar dicho canon municipal, aunque el contrato de alquiler estipula que se alquila con todo y patente? Si el dueño del local comercial está moroso por pago de patentes por más de un año, ¿está siendo irresponsable la Administración Municipal en obviar ese cobro por ser el dueño del local un gamonal del cantón? ¿A quién sanciona la ley en este caso? ¿Puede un inspector municipal desalojar de manera grosera y deshumanizada a un comerciante en 10 minutos y dar un acta de cierre aduciendo que dicho local ha trabajado por más de 15 años sin patente, a sabiendas que es una de las patentes más viejas del cantón? ¿Qué sanción aplica en ese caso?, ¿Cómo se calculan las perdidas comerciales y de salarios por 1 año en el tribunal contencioso administrativo? ¿Qué tan grave es el asunto si un alcalde municipal conoce de esta situación, que en vez de aplicar la ley, hace una interpretación subjetiva de la misma, amenaza al inquilino por escrito con documentos con sellos municipales, qué leyes violenta adrede y cuál es la máxima sanción penal y económica para el alcalde? ¿Cómo se calcula el monto total de pérdidas materiales y daño moral causado al inquilino, contencioso administrativo?, ¿Quiénes tienen que pagar: la Municipalidad por procesos administrativos inadecuados y el dueño por no pagar impuestos, los dos o solo el gobierno local? Al final cuando contencioso administrativo dicta sentencia, ¿paga el tiempo que se cerró el local y sus efectos en la economía familiar, o más el tiempo que lleva en contencioso administrativo el proceso en su totalidad con los interés que se suman al mismo? ¿El afectado en sus derechos humanos puede fijar el monto de daño moral? Y ¿cuándo se cobra la totalidad de los costos y prejuicios del proceso en contencioso administrativo, la administración municipal paga todo el monto o por partes, qué pasa si no pagan y si pagan, la administración le cobra a los responsables su error? Muchas gracias.

RESPUESTA: El artículo 79 del Código Municipal establece el pago de un canon, de una suma trimestral, para cualquier actividad comercial que se realice en el cantón.

Si el inquilino es titular de un derecho de arrendamiento de un local comercial, es de su conveniencia verificar que ese local cumpla con las necesidades y requerimientos para el desarrollo de la actividad. Empecemos por los servicios públicos de agua, alcantarillado, electricidad, teléfono y patente. Sabemos que un negocio sin patente no puede funcionar.

Pero existen otros requisitos que se deben cumplir en un local comercial, como el Permiso Sanitario de Funcionamiento, que otorgan las direcciones regionales del Ministerio de Salud. Para lograr ese permiso sanitario, todos los componentes eléctricos, estructurales y sanitarios, deben mantenerse en buen estado. Si el contrato de arrendamiento incluye la patente comercial, y su pago al arrendador o dueño, es su responsabilidad del dueño, estar al día. Así lo exige el artículo 31 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que le prohibe suprimir o reducir los servicios necesarios para el uso y goce de la cosa. Evidentemente, si la patente está comercial está a su nombre y no la paga, la morosidad provoca la ilegalidad de la actividad comercial. Un comercio sin patente, puede ser cerrado. Aunque las municipalidades deben vigilar el pago de todas las deudas o ingresos a su favor, en casos como el presente, el principal interesado es el titular de la patente, y en segundo lugar, el inquilino también debe estar atento. Si el dueño no paga, el inquilino lo puede hacer, porque cualquiera puede pagar deudas de un tercero. La falta de pago de la patente perjudica al inquilino, pero también puede ser un truco, para que el inquilino desocupe. En cuanto a la actuación municipal, no se le pueden pedir peras al olmo. El funcionario público puede actuar con cordura, con urbanidad, o como un patán. No es un problema del funcionario ni de su representada, sino una actitud de la persona. Quiero contestar ahora, sus inquietudes concretas. Pero primero debe informarse el estado de la patente. Como se trata de una licencia o permiso municipal en que usted es parte interesada, tiene libre acceso a la información, porque las municipalidades no tienen secretos de Estado.

Lo primero es saber cómo está la patente. Si fue renunciada, si está vigente, si está en mora; en tal caso, a cuánto asciende la mora. Usted, como inquilino, puede pagarla, para abrir el negocio. No me parece que sea un asunto contencioso administrativo, sino un incumplimiento del dueño y patentado. Esto lo sabrá usted mejor que yo, porque usted contrató el local, lo que se debió hacer por escrito para probar que se alquiló con todo y patente, a quién correspondía cada pago, y si el monto del alquiler incluía los servicios públicos, o sus porcentajes.

No debe inclinarse tanto por eventuales responsabilidades municipales, pues el asunto lo veo, con claridad, como un incumplimiento del casero. Generalmente estos asuntos, que se originan por una omisión de pago, nunca son de conocimiento de las jerarquías administrativas, pues en cualquier municipio, hay cientos de patentados.

Una vez que logre la información, y se confirme que el cierre del negocio se dio por responsabilidad del casero, puede plantear un proceso de responsabilidad en su contra, en el que se puede incluir la perdida de dinero, el lucro cesante o pérdida de ganancias, y hasta el daño moral, todo con auxilio de peritos que deberán ser nombrados por el Juzgado de Menor Cuantía, porque este es un asunto de violación a la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

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Sábado 07 Septiembre, 2013

HORA: 12:00 AM

CRÉDITOS: Por: Lic Gerardo Morales