Una solución para evitar remate: vender la propiedad hipotecada
La Ley a su alcance / Lic. Gerardo Morales
CONSULTA: Una casa está en patrimonio familiar, y cometimos el error de hipotecarla con el Banco Popular para banca de desarrollo, para un pequeño negocio familiar. Durante casi 10 años hemos podido hacer los pagos, pero hace un par de años atrás el negocio no anda bien por la situación general del país, el banco está a punto de enviar a cobro judicial por atraso en los pagos.
Hasta dónde puedo negociar para que no me quiten la propiedad, se me hace injusto que, habiendo pagado ya más de lo que me prestaron, me puedan quitar la casa. El banco nos prestó ¢20 millones, pero nos dio solo ¢9 millones por todos los rebajos en papeleo, los pagos son muy altos (¢325 mil) y la cuenta no baja nada.
¿Podría yo negociar con el juez, hacer pagos menores o buscar un comprador por la propiedad para cobrar lo justo y pagar al banco solo lo que se les debe?
Es lo único que poseo, ya tengo 62 años y ya nadie me da trabajo. Me parece injusto que el banco recoja una propiedad y deje que se deteriore en lugar de ayudarle a uno.
RESPUESTA: Los préstamos hipotecarios se fundamentan en un préstamo, que va a ser pagado en cinco, diez, quince o más años.
En un préstamo a 15 años, los primeros 8 años tienen un abono a deuda muy bajo, pues la mayoría de los abonos responden a los intereses. Cada pago disminuye, en cifras pequeñas, el monto de la deuda. Pero conforme se aumentan esos pequeños abonos a la deuda, esta empieza a mostrar una disminución a través del quinto o sexto año, en donde empiezan a invertirse el destino de los pagos. Como la deuda se reduce, los intereses también lo hacen.
Cuando se deja de pagar 3 meses, según la institución, empiezan los cobros feos y, poco después, los que amenazan con remate, porque esa será la realidad al persistir la situación.
Pero la deuda se ha reducido, y lo que ocurre es que generalmente la hipoteca se firmó con una suma que servirá de base para el remate: precisamente la totalidad de la deuda original. ¿Por qué, si ya la deuda disminuyó?
Porque de esa forma el banco ahuyenta a posibles postores que podrían retrasar el remate, pues para pujar o participar en la almoneda, porque así también se llama un remate, tienen que depositar un porcentaje sobre la deuda original, que es de un 35% aproximadamente.
VENTAJAS DE LA VENTA
Quien compra una casa que está atrasada con el banco tiene una gran ventaja que comparte con el deudor: la deuda está financiada. Si no hay cobro judicial, y no se puede poner al día toda la deuda, lo mejor es ponerla a la venta, para que el deudor recupere lo que ha pagado, que será incrementado por la plusvalía de la propiedad. Por su parte, el comprador la recibe con un plan de financiamiento que, puesto al día, se hace cargo de la deuda y la recibe financiada, sin haber participado en toda la burocracia o papeleo que aprobó esa financiación. Para hacer esta venta solo se requiere poner la deuda al día, y hacer el traspaso con plata en mano para el deudor, de lo que ya pagó más la plusvalía, y el comprador se queda con una casa por la que pagó una “prima”, lo pagado por el deudor más plusvalía, para pagarla en los meses que resten.
La plusvalía es el aumento que la propiedad ha tenido en los años, a partir de la compra. Todas las propiedades suben de valor con el tiempo, y esa ganancia debe quedarle al vendedor, haciendo un trato justo con una persona justa. En esto no debe intervenir el banco, porque será embarcarse en la calificación financiera del comprador, nueva escritura de novación de deudor, y más gastos. La propiedad la vende el dueño, aunque esté hipotecada.
Si por desventura llegara el cobro judicial, debe buscar abogado para que defienda la suma ya pagada, mediante la excepción de pago parcial.
