Los derechos del nudo propietario
Lic. Gerardo Morales / La Ley a su Alcance
CONSULTA: La abuelita de mi exesposa (adulta mayor de 85 años) ha estado sufriendo serios quebrantos de salud en los últimos meses. En el mes de noviembre del año pasado, mientras se encontraba internada en el Hospital Blanco Cervantes, me externó su deseo de que averiguase y arreglase los derechos que ella hace unos años atrás había donado a tres de sus hijos sobre la propiedad que ella tiene en Alajuelita (casa de habitación y un pequeño terreno sin construcción aledaño a la vivienda, todo incluido en un mismo terreno), ya que cuando realizó el documento no se estableció claramente su deseo explícito de segregación, y quedó con división a partes iguales, ya que ella deseaba que el área de construcción (casa de habitación) quedase a nombre de su hija y el terreno no construido a 50% entre los otros dos hermanos. Cabe destacar que, durante los 18 años que tengo de conocer a la señora, ese ha sido su deseo, el cual conocemos todos sus allegados.
Al realizar las averiguaciones pertinentes ante el Registro de la Propiedad, nos encontramos con que dos de sus hijos habían donado sus derechos (nudos propietarios) uno a la esposa y otro a la hija, donación realizada sin dar aviso a la madre de esto. Aunado a dicha sorpresa, nos encontramos con que existía un embargo sobre la propiedad que recaía sobre uno de los derechos por el incumplimiento de pago de un préstamo por parte de uno de los hijos con el BAC San José. Para salvaguardar el patrimonio de la señora, la hija de ella tuvo que realizar un préstamo en la asociación de su trabajo (la Caja Costarricense de Seguro Social) para proceder al pago de la deuda de su hermano y levantar el embargo, pero, como si fuera poco, al realizar los trámites se da cuenta que ella estaba a punto de ser embargada, por una fianza que le realizó a su otro hermano. Al final, realiza los pagos correspondientes, adquiere el préstamo y libera la propiedad.
Durante este tiempo, he venido mediando ante los dos hijos, con el fin de que, a solicitud explícita de la señora, se realice una devolución de los derechos cedidos por ella (que ahora pertenecen a la hija y esposa de ellos), para que se pueda corregir la situación y que quede debidamente registrado su deseo.
El asunto se ha agravado en el último mes, pues la señora se cayó y fracturó la cadera y en la actualidad se encuentra postrada en la cama al cuidado de mi exesposa, quien tuvo que dejar de laborar con el fin de cuidar a la abuelita.
La situación concretamente es la siguiente: El hijo que traspasó el derecho a la esposa me comunicó que ellos no van a firmar el traspaso y transcribo las palabras textuales: “Mi esposa no va a firmar nada; yo le dije que si firma se olvide de mí... yo me espero a que mi mama muera y voy a reclamar mis derechos”. Ante estas palabras, y basado en su artículo publicado recientemente por su parte, “Cómo recobrar un usufructo”, le solicito respetuosamente me encamine sobre qué acciones podríamos tomar, ya que soy desconocedor de esta materia, y sobre todo me enoja el hecho de que esta persona, aunado al acto ya efectuado, todavía se dé el lujo de no aportar en absoluto ni un centavo para la manutención de su madre y más bien proceda a realizar actos para ocultar sus ingresos o derechos, mediante los traspasos a nombre de la cónyuge.
RESPUESTA: Decía un viejo dicho que lo que se da y se quita, se vuelve cuita. Disculpas por copiar esa frase, pero es lo que se ha causado con una donación que adoleció de las aclaraciones necesarias, porque una vez traspasado un atributo de la propiedad será el nuevo dueño el que dispone de lo que ahora es suyo. Como decía hace pocos días, el usufructo se termina por cumplimiento del plazo. Si fue de por vida, por el fallecimiento del titular, o por la renuncia que haga el usufructuario ante el Registro Nacional, con escritura de por medio.
El que adquirió la nuda propiedad puede, a su vez, traspasarla, que mientras sea tal, poco valor tiene. El verdadero valor se restablece cuando se unifique la nuda propiedad con el usufructo, para hacerla una propiedad completa. La señora, que traspasó esos derechos a los nudos propietarios, no puede echar para atrás ese contrato. Me parece que, en este caso, el usufructo es de por vida y, si así fuera, la señora usufructuaria puede pedir el desalojo de la propiedad, en contra de los nudos propietarios o contra quien ocupe la propiedad. Ese derecho de usufructo lo ejercerá el nudo propietario cuando la señora fallezca, si fue de por vida.
