Propiedades no se mercan por carta
Lic. Gerardo Morales / La Ley a su alcance
CONSULTA: Hace varios años compramos una propiedad a una tía, pero ella hasta el momento no me ha dado la escritura, ni por carta que haga constar que la propiedad es mía. Ella me ofrece una carta de venta firmada. Necesito saber si esa carta tiene validez o qué tengo que hacer.
RESPUESTA: Antes, hace unos cien años, se utilizaba la palabra “mercar”, que significaba comerciar, vender, o realizar contratos en que algo se vendía, por un precio determinado. Hasta una obra literaria apreciada, del escritor herediano Aquileo Echeverría, la denominó “Mercando leña”, que habla de un vendedor de una carretada de leña a una señora bastante tacaña, que la quería casi regalada.
Debido al valor que tienen los bienes inmuebles, el Estado se encargó de la tarea de registrarlos, su naturaleza, ubicación en el territorio nacional, sus medidas, colindancias y extensión. A finales del siglo XIX se constituyó el Registro Público de la Propiedad, luego el Catastro Nacional, y bajo la administración de don Rodrigo Carazo Odio, se conformó el Registro Nacional.
Todo este esfuerzo, su construcción en la frontera entre los cantones de San José, Zapote, y Curridabat, la ubicación del Catastro Nacional y luego el Archivo Nacional detrás del Registro Nacional, se hizo para darle consistencia y realidad al artículo 45 constitucional que protege la propiedad privada, y al régimen jurídico del Código Civil, que controla, no solo la propiedad, sino las hechos y contratos que la afectan, como las hipotecas, los embargos, expropiaciones, divisiones en porciones, ventas y compras.
Para que un simple cambio de dueño de una propiedad inscrita se formalice, debe ser otorgada ante notario público, quien tiene la obligación de asesorar a las partes, destacar el bien tranzado, el precio, y la completa e indudable identificación del vendedor y comprador, y la modalidad de pago.
La venta o compra de una propiedad inmueble o raíz, como un lote, una finca o una casa, tiene que hacerse con las formas, con la participación del funcionario establecido en la ley, el notario público, para que el cambio de propietario efectivamente aparezca en el Registro Nacional, con referencia a la finca acordada.
Con esto le confirmo que una carta no es el papel apropiado para probar una compra.
Al comprar hubo dinero de por medio. Antes de la entrega del dinero, el recibo firmado por la vendedora, la tía, y la firma de la escritura de traspaso, fueron los actos continuos que debieron darse.
No estoy enterado del estado de la relación entre ustedes, pero debe aclararle que una carta no es suficiente, ni siquiera para un lote sin inscribir.
En caso de negativa, un procedimiento inicial sería llamarla a confesión pre-judicial, mediante un escrito redactado y autenticado por abogado, presentado al juzgado civil, junto con una serie de preguntas sobre el contrato verbal realizado, la venta y pago de la propiedad y demás circunstancias. Su tía tendría que presentarse al juzgado, y bajo juramento, contestar con la verdad, que la llevaría a tener por cierto, con las respuestas honestas, que usted compró, En ese mismo acto, podrían acordar la venta por escrito y notario, o luego plantear la demanda por incumplimiento de firma de traspaso, con anotación de la demanda en el Registro, que también para eso sirve.
