Propiedad en derechos, parecido a las partes de una pizza
Lic. Gerardo Morales
CONSULTA: El 21 de junio en DIARIO EXTRA vi su respuesta a consultas sobre deudas y propiedad, donde indica que en efecto si hay deudas y deudor tiene un derecho sobre una propiedad, ¿pueden embargar la propiedad para cobrar la deuda?
Si la propiedad tiene 3 derechos iguales de 3 hermanos y uno de ellos tiene deudas, ¿el acreedor puede apropiarse de la propiedad total, incluyendo los derechos de los tres? ¿Si la propiedad está hipotecada en primer grado pueden tomarla para pagar deuda que uno de los hermanos con derecho no ha pagado? O ¿cómo funciona?
Si se abre cobro judicial por deuda, ¿además del monto adeudado qué rubros de más incrementa la deuda? ¿Cuánto tarda en ejecutarse un cobro judicial?
RESPUESTA: La propiedad inmueble tradicional es aquella regida por el Código Civil, que sigue o copia lo que regía en el Código Napoleón. Como referencia les cuento que nuestro Código Civil es de 1886 y sigue tan campante en materia de propiedad inmueble, sus modos de adquisición, disfrute y defensa.
Pero una cosa puede ser o pertenecer a una o varias personas. Si el dueño, que fue el padre, deja esa herencia para todos sus hijos por igual, pueden ser 2 o 10 hijos, y cada uno al final del proceso de mortual tendrá un 50% o un 10%,
Esto también ocurre cuando una cosa se les vende a dos o más personas y cuando ese bien está inscrito, mueble o inmueble, genera una pequeña diferencia. Por ejemplo, la propiedad matrícula No.10200-000 de la provincia de Heredia nos indica que hay un solo dueño. Pero si se vende o es heredada por tres personas, la matrícula cambia a matrícula No.10.200-001, 002 y 003. Esto nos aclara que la propiedad está en derechos o hay otras personas relacionadas con la finca, como un usufructuario.
Cuando la propiedad se divide en derechos, cada dueño dispone de una parte indefinida en el terreno, pues solo se sabe que es dueño de un tercio de todo, al igual que los otros dos dueños. Lo que se tiene es una proporción.
Como derecho individual el pago de impuestos municipales también se divide y el dueño lo puede vender, hipotecar o regalar. Como es un derecho inscrito también puede ser embargado y rematado. Eso no toca los otros derechos, que siguen siendo ajenos, aunque comparten la misma propiedad. No hay razón para creer que la venta de un derecho puede aumentar su proporción automáticamente.
Cada parte le corresponde a su dueño, para lo bueno o lo malo, y la única afectación incómoda es que se remate y un extraño pase a ser como un socio, que sustituye al dueño. Esto puede principiar otro problema, porque como nadie está obligado a compartir la propiedad, cualquiera de los dueños puede pedir el remate del todo para distribuirse el dinero resultante.
Muy pocas propiedades permiten una división física entre cada uno de sus dueños, por los requisitos de frente a calle, o la configuración de la propiedad, o porque se construyó sin haber localizado en el terreno los derechos de cada quien. Pero el meollo de la pregunta es si se puede rematar un derecho y la respuesta es sí. La otra parte es si ese remate incluiría los demás derechos y la respuesta es no, los derechos son independientes en cuanto a disposición.
Es como una pizza, dividida en porciones que son asignadas a diferentes personas, quienes serán dueños de su porción.
