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Un grupo de inversionistas entre los que figuran el exdiputado Rodrigo Alberto Carazo y el hermano del expresidente del Conassif, Jorge Mario Delgado Murillo, denunciaron ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval) a la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (SAFI) del Banco de Costa Rica (BCR).
DIARIO EXTRA cuenta con copia del documento en el que ellos piden a la reguladora María Lucía Fernández que revise específicamente el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, en lo que se refiere al Parque Empresarial del Pacífico.
Se trata de un inmueble que se encuentra ubicado cerca de Puerto Caldera e incluye bodegas para ser alquiladas, pero a la fecha y según los inversionistas hay una alta desocupación.
Este medio supo que para el 2020, los inversionistas estaban recibiendo un rédito de $1.800 a $1.500 fraccionado en tres pagos mensuales, mientras que hoy el monto ronda los $400.
Atribuyen esta situación a lo que consideran una compra y operación dudosa del inmueble Parque Empresarial del Pacífico. El mayor temor es que los alquileres no estarían dejando el ingreso prometido y los supuestos gastos que deben hacerse, pues el inmueble no reúne las condiciones que exigiría el mercado para alquilar las bodegas.
La Superintendente indicó a El Periódico de Más Venta en Costa Rica que recibió y admitió una denuncia contra BCR SAFI, la cual a la fecha se encuentra en la fase de investigación preliminar.
“En tanto las actuaciones administrativas se encuentren en curso, esta Superintendencia se encuentra imposibilitada legalmente para revelar información concreta y particular de los casos, que aún ostenten el carácter confidencial”, adujo Fernández.
ALEGAN QUE INVERSIÓN ESTÁ EN RIESGO
Los denunciantes plantean que el valor de compra del Parque Empresarial del Pacífico, por parte del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado de la SAFI del BCR, realizado en febrero de 2020, no fue razonable. “Tal adquisición se hizo obviando la verificación de algunos aspectos medulares que pusieron y siguen poniendo en riesgo nuestra inversión”, expresaron.
Estiman que, por la naturaleza del inmueble adquirido, este corresponde a un fondo de desarrollo más que a uno de inversión.
“Consideramos que la información proporcionada por el BCR SAFI a la Sugeval no refleja la realidad operativa y financiera del fondo. La investigación que hemos realizado nos ha permitido observar lo que venimos pensando: son anomalías en el proceso de operación del inmueble”, señalan los denunciantes.
Como parte de estas anomalías, se menciona que han visto que los contratos de garantía no se ejecutaron y por eso tienen dudas sobre la eficacia de los contratos de renta garantizados, así como la calidad y pertinencia de los avalúos que fundamentaron el valor de la compra.
Hablan incluso de posibles desviaciones por parte de la SAFI en la atención de los riegos y en general en la satisfacción de los compromisos establecidos en el prospecto.
“Nos referimos específicamente a la insuficiente atención a los riesgos de propiedades que no generan ingresos, de desocupación, de concentración de rentas, de la discrecionalidad para la compra del inmueble, de la reducida versatilidad y de la limitada capacidad financiera de los arrendatarios y garantes”, destacaron.
SIENTEN QUE SAFI IGNORA SEÑALAMIENTOS
También apuntan que la SAFI del BCR los ha ignorado en cuanto a las denuncias formuladas. “Tenemos serias dudas sobre la concreción y ejecución de un plan de saneamiento del proyecto del Parque Empresarial del Pacífico, y de la ejecución desordenada de mejoras, modificaciones y adaptaciones que se están revisando”, destaca el documento.
Añaden que llama la atención el alto índice de apalancamiento que esta operación de compra y arrendamiento ha generado, cuyo servicio drenaría las rentas del fondo, en un supuesto perjuicio para los inversionistas y sin que esto en apariencia represente una capitalización futura.
Se le pone a la Sugeval en conocimiento de que este caso se encuentra en la Fiscalía de Probidad, Transparencia y Anticorrupción. El tema también sería de conocimiento de la junta directiva del BCR, la SAFI y la Auditoría Interna del banco.
Lo que el Ministerio Público estaría investigando es si hubo un presunto pago de sobreprecio por el inmueble. La SAFI del BCR hizo la compra por $70 millones al exdiputado Humberto Vargas.
Los estados financieros del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado a setiembre del presente año, de los que este rotativo tiene copia, hablan de una pérdida de $1,7 millones específicamente en el inmueble Parque Empresarial del Pacífico.
• Rosnnie Díaz Méndez, gerente general de BCR SAFI:
“Desde la pandemia todos los fondos se han visto afectados”
Rosnnie Díaz Méndez, gerente general de BCR SAFI, respondió a las consultas formuladas por DIARIO EXTRA en relación con el tema.
¿Por qué ha bajado el rendimiento del fondo asociado al Parque Empresarial del Pacífico?
-Desde el inicio de la pandemia del Covid-19, los ingresos de todos los fondos de inversión inmobiliarios de la industria en general se han visto severamente afectados, experimentando situaciones de desocupación y de concesiones brindadas a arrendatarios, con el fin de mitigar los efectos de la crisis y buscar el menor impacto a los ingresos, la ocupación y rendimientos de estos.
¿Cuál era el rendimiento en enero de 2022 y cuál al último mes, setiembre u octubre?
-Los rendimientos de los fondos inmobiliarios deben ser analizados en el largo plazo, el rendimiento líquido de los últimos 12 meses para el BCR Fondo de Inversión Inmobiliario en dólares con corte al 31 enero fue de 3,18% y el rendimiento de los últimos 12 meses con corte a setiembre del 2022 fue de 2,63%.
¿Se ha brindado información a los inversionistas?
-Constantemente se envía información a los inversionistas por medio de su puesto de bolsa representante, boletines mensuales, informes trimestrales, entre otros.
¿Por qué toda información en relación con el Parque Empresarial del Pacífico se declara confidencial?
-La normativa del Mercado de Valores regula la información pública que se circula en forma periódica, así como la información privilegiada que es de carácter confidencial, además de la otra información que por su carácter contractual o de proceso industrial, igualmente, es confidencial.
¿Los alquileres del inmueble Parque Empresarial del Pacífico son por $58.000 mensuales?
-Según los datos que se publican en Sugeval, los alquileres correspondientes a ese inmueble con corte a setiembre son de $62.722.
¿Por qué hay minusvalías o pérdidas ($1,7 millones)?
-En cumplimiento con lo establecido por la normativa emitida, la actualización de valor de los inmuebles de fondos inmobiliarios se hace anualmente y toma en cuenta valoraciones y condiciones, por ejemplo, aspectos macroeconómicos como la pandemia Covid-19 y su impacto en todos los sectores económicos o el ajuste que se ha tenido en el tipo de cambio, que llevó a ajustar dicha valoración en 0,72% del valor del activo.