Propiedad inutilizable por área de protección de la GAM

CONSULTA: Tenemos una propiedad de varias hectáreas en un cantón josefino y le interesó a una asociación para desarrollar unos condominios. La oferta en cuanto a precio fue aceptada, pues valoré el metro cuadrado en el nivel bajo del mercado. Cuando esa asociación hizo consultas para construir y el suministro del agua, el negocio se puso cuesta arriba.

Al final, la Alcaldía me negó los permisos y prácticamente lo único que puedo hacer con la finca es mantener el zacate, pues no se puede construir porque fue declarada Zona de Protección de la Gran Área Metropolitana.

A mi entender, lo que tengo es una propiedad inscrita, que devenga impuestos y cuidos, pero que no puede desarrollarse. Es como un tesoro enterrado. La declaratoria puede ser buena para el Área Metropolitana, pero yo no quiero ser quien pague el precio de perder el desarrollo de mi finca, y trabajar para pagar impuestos.

RESPUESTA: Lo primero que se debe tomar en cuenta es que el Estado en general, y las Municipalidades a nivel cantonal, deben velar por el ordenamiento urbanístico, los permisos de construcción, la protección de los acuíferos o zonas de recarga, o el uso de un terreno para dedicarlo a llenar necesidades públicas. En resumen, que el beneficio común está por encima del interés privado. Pero Costa Rica no es una dictadura y se respeta la propiedad privada, aunque sus limitaciones afectan el derecho de propiedad. El artículo 45 de la Constitución Política garantiza la protección de la propiedad privada. Pero, en algunos casos, el Estado, la Municipalidad o el ICE requieren ese bien privado para cumplir un fin público. O se limitan los atributos de la propiedad, para construir o disfrutarla, convertirla en negocio de cualquier forma, para cumplir otro interés público.

En todos los casos de limitación o expropiación de la propiedad, el dueño tiene derecho a dos cosas: a la indemnización, porque no puede desarrollarse de cierta forma, o la indemnización de pago total si no admite ninguna construcción, o la expropiación, si la parte estatal necesita el inmueble. El pago de un inmueble o su indemnización es por su precio real, no se admiten caprichos a la Administración Central ni de ninguna institución autónoma.