Consulta: Estimado licenciado: Vieras que un topógrafo llegó a medir mi propiedad y me dijo que mide más ahora. Me dijo que tenía que arreglar eso en el Registro y pasarla de 390 m2 a 420 m2. Me dijo que mejor arreglarlo por cualquier negocio. ¿Qué tipo de negocio y qué es lo que hay que hacer en el Registro? ¿Cómo cuánto tarda? Gracias. Amparito Salas
Respuesta: Hubo un tiempo de informalidad y atraso en la información registral, que con el tiempo se ha ido perfeccionando, para que se cumplan principios tan válidos y necesarios, como son el régimen de propiedad privada establecida en el artículo 45 de la Constitución Política. Esa certeza de que la propiedad está protegida, relacionada con la posibilidad de negociar, de contratar en general, como es la compra y venta de propiedades, la imposición de cargas como servidumbres, o de cancelarlas. La posibilidad de financiar un negocio con una hipoteca o cédula hipotecaria, y hasta cumplir con el Debido Proceso del artículo 41 de la Constitución Política.
Si no tenemos un Registro Nacional confiable, con información equivalente y confirmada con la realidad y con el Catastro Nacional, el régimen de derecho se arruina.
La información y registro de los bienes muebles e inmuebles, no son solo de acceso público, sino de utilidad pública. Con esa información se nutre la actividad económica de todos los días.
En el pasado, muchas escrituras referentes a propiedades tenían faltantes como los siguientes: se omitía un segundo apellido, a veces no se ponía el número de cédula, y era común que no se hiciera referencia al plano, simplemente porque no existía. Y axial funcionaba el Registro Nacional, con menos complejidad que la actual, pero también con gente más honrada.
En tiempos de don Rodrigo Carazo Odio, la Ministra Elizabeth Odio Benito, se le dio un claro impulso al avance tecnológico a la materia registral y catastral. Empezando por darle una sede, entre los cantones de San José y Curridabat. Se empezó a microfilmar la información, se puso en boga el Folio Real, y luego se ordenó la materia catastral, que exigía un plano por propiedad.
Esa información, ahora vigente en toda contratación sobre inmuebles, debe ser rectificada, cuando surja la necesidad.
Toda inscripción sobre inmuebles debe concordar con la información catastral, en cuanto a ubicación, medida, linderos, y frente a calle pública. Esto obliga a que cada propietario tenga inscrito su plano, y que ese documento debe concordar con lo que dice el Registro.
En el caso de la consulta, si el plano muestra una mayor medida que la constante en el Registro Nacional, debe comparecer ante un notario público, para que haga la rectificación de medida.
Con la afirmación del notario, que tiene fe pública, de que el plano muestra una medida ligeramente superior, el Registro hará la rectificación requerida. Mientras eso no ocurra, posiblemente ni pueda hipotecar, vender o traspasar su lote. Se trata de una escritura simple, que puede estar inscrita en cuestión de una semana después de presentada.