CONSULTA: Deseo vender una casa y hay una posible compradora que está interesada. Firmaríamos una opción de compraventa y mientras llega el momento de realizar el trato ella quiere alquilar la propiedad.
¿Será riesgoso? ¿Qué pasa si no me compra la casa? Me lo pregunto porque seguro estaría protegida por la Ley de Inquilinato y no podría pedirle que desocupe.
RESPUESTA: La opción o promesa recíproca de compraventa es un precontrato en preparación al negocio definitivo. Ese precontrato tiene sus propias características y la primera es que es temporal. Es una promesa con un plazo definido y su vencimiento por algún incumplimiento de las partes trae consecuencias diferentes.
Por ejemplo, está el destino de las arras o depósito de garantía, que irá como indemnización, que deberá ser pagada por la parte que no cumplió. Las arras son lo que usualmente se llama “señal de trato”.
La opción además debe tener todos los elementos de la venta, como precio, plazo, si es al contado o con hipoteca, quién carga con los gastos de traspaso y otras minucias propias de un precontrato.
Por su lado, la entrega del bien para que sea ocupado mientras se cumple o incumplen las condiciones de la promesa u opción agrega un elemento ajeno a la simple promesa, pues si el negocio no se hace, entra en vigencia la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos con sus propios elementos de mensualidad, aumentos, depósito de garantía y un plazo mínimo de arrendamiento por tres años.
Son una mezcla de dos contrataciones o circunstancias diferentes, abiertamente inconvenientes.