CONSULTA: Mis padres donaron la propiedad en doceavos a sus 12 hijos, con goce vitalicio para ellos del usufructo, uno de los hijos desea alquilarla y formalizar así una actividad que ha realizado, informalmente, por tres años para realizar tours (única actividad en el fundo).
¿A quién le corresponde contratar, a los usufructuarios o los nuevos dueños?
¿Cómo pueden los dueños nuevos influir en el contrato para evitar vicios en las características del contrato, como plazo, precio, control de entradas y subarriendo?
¿Qué pasa si hay cambios en lo que dicen las cláusulas en perjuicio de los nudos propietarios o los arrendatarios?
¿Quién paga los impuestos territoriales?
Si no es permitido el subarriendo, ¿puede el inquilino mencionar el nombre de un socio tácito en la letra del contrato?
RESPUESTA: La propiedad se puede comparar con una naranja, que tiene diferentes componentes, pero la cáscara, el fruto y las semillas, unidas, hacen que una naranja sea tal.
Cuando esa naranja se descompone en sus diferentes estructuras deja de serlo.
La propiedad tiene también sus atributos: antes de desarmarla, el dueño es toda. Dispone si vende, si arregla, si la cambia, la alquila, la modifica, la divide o la regala. Porque esa unidad, un inmueble llamado propiedad real, le pertenece y es la estructura legal que le permite tener dueño, e incluso, cambio de dueño.
La propiedad se puede dividir físicamente en dos lotes. Pero también se puede dividir su relación de propietario-finca traspasándola a varias personas, las que ya no serán dueñas, sino propietarias de un derecho, según la proporción que se haya dispuesto. En este caso nadie es dueño de una parte en específico, sino de una proporción.
Pero el asunto puede ir más allá: se puede traspasar en derechos y además separar el disfrute que provocaría ser como socio en comunidad al separar el usufructo de la propiedad que queda desnuda y por eso se llama nuda propiedad.
El nudo propietario se convierte en un observador, en un dueño en el Registro, pero sin posibilidad de disponer, disfrutar, recoger cosechas o alquileres, o iniciar un negocio. Porque desde el punto de vista legal el dueño es de papel.
Quien sí puede poner un negocio, sin modificar nada, o recoger las cosechas, o cobrar entradas, es el usufructuario.
En el momento en que un nudo propietario pretenda disponer de lo mínimo en la propiedad invade los derechos del usufructuario y se pone por encima de los otros nudos propietarios.
Los impuestos se originan, según la ley, en el derecho de propiedad. Pero la mala redacción de la ley hace que exista una lista en la que, equivocadamente, se entiende que los impuestos deben pagarlos los dueños, que es el ligamen natural con la propiedad, y además los usufructuarios, por lo que los impuestos se cobrarían por partida doble. Lo correcto es que se paguen solo una vez, como alternativa siguiente lo paguen los usufructuarios y como alternativa siguiente los ocupantes, pero no todos en pelota.
En cualquier contrato deben intervenir todos los interesados porque el usufructo no es eterno y el contratante debe saber que, eventualmente, los dueños de la nuda pasarán a ser dueños totales.
Desde el punto de vista de los nudos propietarios también es necesario que conozcan los términos contractuales de lo que más tarde o temprano les afectará cuando cese el derecho de usufructo.