La promesa u opción de compra no es un contrato

CONSULTA: Quiero saber si es necesario firmar una opción de compra. También si el plazo para la compra se puede mover o es fijo y si el resto de las condiciones se pueden modificar.

RESPUESTA: En los primeros contactos que tienen las personas, en la que una desea vender y la otra se interesa en comprar, se acostumbra empezar a establecer un vínculo, preparatorio del negocio de fondo o final.

Para esas situaciones es que se echa mano de un pre-contrato, llamado opción de venta, opción de compra-venta recíproca, o cualquier otra frase similar.

La importancia de la opción, es que debe cumplir con todos los detalles del negocio que se ubica a futuro: definir las partes de la futura contratación, el precio, el modo de pago, la duración de la expectativa o plazo de la opción, la cláusula sobre los costos del traspaso, y a cuenta de quién correrán. Pero una de las cláusulas más importantes es la llamada cláusula penal, por la que se entrega un dinero como señal de trato o arras, que es lo mismo. Si esa cláusula penal dispone que el futuro comprador pierda el dinero, si no cumple el pago como fue acordado, se debe indicar con claridad. También si el dinero se devuelve al depositante, y en qué plazo.

A menudo quienes firman una opción, consideran que firmaron un contrato, y que el traspaso del bien es secundario. No lo es. En primer lugar, la opción no es un contrato, y tampoco le otorga ningún derecho sobre la propiedad al que ofrece comprar. Sobre este punto, es importante recordar lo que dice el Código Civil: “Artículo 1.054. Tanto en el caso de promesa de venta, como en el de promesa recíproca de compra-venta, la propiedad se transmite desde el día de la venta y no desde el día de la promesa”.

Otro detalle que pasa desapercibido, es que las opciones tienen plazos fijados por las partes. Pero ninguna opción es permanente en el tiempo, pues la ley dispone su caducidad, sin extinción, como lo indica el mismo Código Civil, lo que copio:

“Artículo 1.055.- La promesa de venta y la recíproca de compra venta cuyo cumplimiento no se hubiere demandado dentro de un mes desde que es exigible, caduca por el mismo hecho”.

Como se puede ver, aunque la opción de venta es una preparación del contrato, se deben definir todas las condiciones del contrato final, y tener en cuenta los derechos limitados que la ley otorga, para hacerla efectiva, abandonarla o perder o ganar una señal de trato.