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Obtener un crédito hipotecario para comprar una propiedad puede complicarse si la información registrada del inmueble no coincide con su plano catastrado o con lo que existe físicamente en el terreno.
El Colegio de Ingenieros Topógrafos de Costa Rica (CIT) advirtió que estas inconsistencias pueden generar alertas en las entidades financieras y retrasar la aprobación del préstamo, debido a que el inmueble funciona como garantía y debe estar plenamente identificado y respaldado jurídicamente.
Incluso una propiedad que cuenta con escritura y aparece debidamente inscrita en el Registro puede presentar discrepancias capaces de convertirse en una barrera para obtener financiamiento.
Entre las situaciones señaladas por el Colegio se encuentran traslapes entre propiedades, diferencias entre el área registrada y la indicada en el plano catastrado, discrepancias con la realidad física del terreno o fincas que no cuentan con una representación catastral adecuada.
“Las incongruencias catastrales son diferencias o desacuerdos entre los datos legales registrados de una propiedad y su realidad física, ubicación o medidas en el mapa oficial”, explicó Olger Murillo, presidente del CIT.
El análisis técnico también puede detectar problemas que no necesariamente resultan evidentes en un certificado catastral, como diferencias superiores a las tolerancias permitidas o que la ubicación del terreno en el mapa no coincida con el plano o con el levantamiento efectuado en el sitio.
El problema no solo puede traducirse en atrasos. Si se detectan inconvenientes relevantes en los linderos, superposición de planos, advertencias administrativas o inmovilizaciones registrales, la entidad financiera podría suspender el trámite hasta que se regularice la situación.
Además, las diferencias pueden repercutir en la tasación. Si el área física de la propiedad no coincide con la superficie reconocida legalmente, esto puede afectar el valor utilizado como respaldo y, por consiguiente, el monto que la entidad financiera estaría dispuesta a prestar.
Corregir una inconsistencia también puede requerir nuevos levantamientos, elaboración o modificación de planos y trámites ante el Registro Inmobiliario, lo que extendería los plazos inicialmente previstos para concretar la operación.
Ante este escenario, el CIT recomienda realizar una revisión topográfica con anticipación para identificar posibles diferencias antes de que se conviertan en un obstáculo para la compraventa o el financiamiento.
“Una revisión topográfica oportuna permite identificar posibles diferencias antes de que se conviertan en un obstáculo para una compraventa, un crédito o un proyecto constructivo”, señaló Murillo.
El Colegio recordó que herramientas como el mapa catastral del Sistema de Información del Registro Inmobiliario (SIRI) permiten consultar la representación espacial de los terrenos, aunque esa información debe contrastarse con los demás elementos técnicos y jurídicos de la propiedad.
Redacción: Luis Diego Mora