Hipoteca legal debe respetar la que se otorgó primero

CONSULTA: Estimado licenciado, saludos y muchas bendiciones. La consulta va referida a este asunto de la hipoteca legal y específicamente a un cobro bajo esta figura que realiza una Municipalidad, no obstante la propiedad tiene una hipoteca de primer grado con una institución pública, por un monto mucho más alto que el que está cobrando la municipalidad, de hecho en el traslado de la demanda le están previniendo a la municipalidad depositar una suma para nombrar perito que valore el inmueble, en este caso qué acción debe tomar el acreedor de primer grado y si se llega a un eventual remate le pagarían al acreedor de primer grado o primero a la municipalidad. Gracias.

RESPUESTA: La hipoteca legal es una frase que pretende garantizar las deudas a favor de entidades públicas, por encima de otras obligaciones quirografarias, o sea por letras, pagarés, tarjetas, o facturas.

Pero la hipoteca legal NUNCA APARECE INSCRITA EN EL REGISTRO NACIONAL. Esto nos conduce a que un prestamista que acepta una hipoteca de primer grado se ampara al principio de Publicidad Registral, por lo que esa deuda está por encima de cualquier otra hipoteca de grado inferior. La publicidad registral protege la buena fe, y el contrato de préstamo que se realiza no obliga a que un prestamista vaya a las 300 instituciones del gobierno para saber si existe alguna deuda anterior.

Por tanto, se respeta el principio registral de que “primero en tiempo, primero en derecho”, más tratándose de una verdadera hipoteca, porque eso de hipoteca legal es una ficción legal.