Denuncias por fraudes registrales aumentan y afectan a adultos mayores

Las denuncias por presuntos fraudes registrales sobre bienes inmuebles pasaron de 65 en 2022 a 122 en 2025, según datos de la unidad de admisibilidad de la Fiscalía Adjunta de Fraudes y Cibercrimen.

En lo que va de 2026, se contabilizan 70 denuncias relacionadas con traspasos u otros movimientos registrales.

La modalidad puede involucrar la suplantación de identidad de los propietarios, la falsificación de documentos y el uso de instrumentos notariales para inscribir operaciones que la persona afectada nunca autorizó.

“Hay una participación de un notario, ya sea que sea utilizado para realizar diferentes acciones delictivas o bien sea instrumentalizado. El notario no sabe que se están realizando frente a él los movimientos fraudulentos”, explicó Melissa Lara, fiscala coordinadora del área de Fraude Notarial.

Según Lara, en algunos casos los delincuentes presentan personas que se hacen pasar por los dueños o documentos falsos ante un notario. También existen situaciones en las que un profesional podría colaborar voluntariamente. Mediante testimonios de escritura u otros documentos, buscan traspasar propiedades, disponer de bienes o modificar sociedades para posteriormente vender sus activos.

El abogado litigante Carlos Espinoza indicó que los grupos criminales pueden seleccionar propiedades que aparentan estar desatendidas, sin construcciones o sin labores de mantenimiento. También consultan con vecinos para averiguar cuánto tiempo lleva el propietario sin visitar el inmueble.

“Posteriormente, entonces, comienzan a perpetrar el crimen, que es realizar falsificaciones de documentos, falsificaciones de poderes, falsificaciones de cédulas para suplantar la identidad del dueño. Posteriormente, ya con esa documentación, llegan al Registro Público y realizan el fraude registral”, señaló.

Lara agregó que una modalidad detectada consiste en presentar instrumentos notariales sin matriz mediante la ventanilla digital del Registro Nacional. En estos casos se utilizan instrumentos de seguridad, como la firma digital, sin que exista el respaldo correspondiente en el protocolo notarial.

También se mantienen los traspasos fraudulentos de vehículos y el llamado “gemeleo”, que consiste en alterar características como el chasis o el número de identificación del vehículo para utilizar placas de otro automotor.

Las víctimas pueden ser personas adultas mayores, que no revisan periódicamente la situación registral de sus propiedades, así como extranjeros que adquirieron terrenos en Costa Rica y pasan temporadas fuera del país. En algunos casos, el dueño conserva la posesión del inmueble y descubre después que registralmente aparece a nombre de otra persona.

Caso en los tribunales

Espinoza expuso el caso de Georgina Rojas Cartín, de 83 años, quien, según su relato, tenía una propiedad en Rohrmoser destinada a un proyecto familiar. El abogado sostiene que la mujer nunca otorgó un poder generalísimo a un tercero y que se habrían utilizado documentos y actuaciones notariales para preparar el traspaso.

De acuerdo con la versión del litigante, en 2025 se habrían realizado gestiones sobre la propiedad y, posteriormente, se formalizó una compraventa con hipoteca entre terceras personas. La familia detectó movimientos en el terreno en 2026, cuando observó rótulos y labores de mantenimiento. Espinoza indicó que impulsa acciones para establecer las responsabilidades correspondientes en las vías penal y notarial.

Resolución Administrativa

Una reforma a la Ley de Fortalecimiento de la Seguridad Registral, que entró en vigor en diciembre de 2025, permite solicitar ante el Registro Nacional la nulidad de actos cuando se pueda acreditar objetivamente una inexactitud registral. El mecanismo busca atender ciertos casos sin depender exclusivamente de un proceso judicial.

“Antes de esta reforma, usted en la vía administrativa no tenía ninguna opción para anular asientos registrales fraudulentos. Si una persona le quita a usted, vende la propiedad ajena y le quita su propiedad, usted no tenía en sede administrativa ninguna opción, tenía que ir al juez”, afirmó Espinoza.

La gestión administrativa no elimina la necesidad de presentar una denuncia penal, según explicó Lara, pues esta permite impulsar la investigación. El Registro también puede aplicar medidas para detener movimientos mientras se analiza un posible fraude.

Casos registrados

• 2022: 65
• 2023: 99
• 2024: 119
• 2025: 122
• 2026: 70

¿Cómo proteger una propiedad?

• Visite la propiedad con frecuencia: Manténgala atendida y realice labores de mantenimiento.
• Revise los accesos: Verifique que los candados y otros mecanismos de seguridad estén en buen estado.
• Coloque rótulos preventivos: Un letrero que indique que el terreno no está en venta puede alertar a posibles interesados.
• Mantenga contacto con los vecinos: Conversar con quienes viven cerca permite conocer movimientos inusuales y reforzar la vigilancia.
• Consulte el Registro Nacional: Revise periódicamente la información registral del inmueble para detectar posibles movimientos no autorizados.
• Alertas registrales activas: Servicio del Registro Nacional que permite recibir alertas sobre movimientos relacionados con la propiedad.

Fuente: Fiscalía Adjunta de Fraudes y Cibercrimen

¿Qué es un Fraude Registral?

Es una maniobra que busca inscribir en el Registro Nacional operaciones que el propietario legítimo no autorizó. Puede incluir suplantación de identidad, falsificación de documentos o poderes y uso de instrumentos notariales para traspasar bienes, hipotecarlos o cambiar su titularidad. También puede afectar a vehículos y sociedades.

Melissa Lara

Fiscala de Fraudes

“La criminalidad no hace solo un movimiento, lo primero es un traspaso fraudulento, al tiempo hacen una hipoteca y posteriormente la venden y así obtienen mayores ganancias. Esta ley permitiría frenar este tipo de fraudes ya en una vía más administrativa”.

Carlos Espinoza

Abogado litigante

“Hay un procedimiento administrativo en el cual se puede anular el traspaso en la vía administrativa, sin necesidad de ir al juez y en casos especiales donde usted logre demostrar, dice así la ley, cuando objetivamente usted puede acreditar ante el Registro Público que hay una inexactitud registral”.