Aparentes inconsistencias en los reportes de fondos inmobiliarios es lo que denuncia un inversionista anónimo, quien asegura que la Superintendencia General de Valores (Sugeval) no está cumpliendo con su función de fiscalización.
Según el denunciante, si se hace una lectura de los informes de calificación de cada fondo y se ve paralelamente la información financiera enviada a la Sugeval habría importantes diferencias, lo que a su criterio podría dejar a los inversionistas en un estado de indefensión.
“Uno de los indicadores más reveladores del estado de gestión de la cartera inmobiliaria es la morosidad o alquileres por cobrar de los fondos, se logra identificar que existen diferencias considerables entre las sumas reportadas en el reporte de calificación dado por La Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. –SCRiesgo- y en la información en manos de la Sugeval”, indica el denunciante.
Viendo el comportamiento en la morosidad habría diferencias desde un 1% hasta un 24.695% por fondo si se compara lo que dicen los estados financieros y la calificadora.
Adujo el denunciante que esto sería producto de un incumplimiento en el seguimiento regulatorio sobre la normativa aplicable. “Si se publica información imprecisa, puede inducirse a error al inversionista, es un incumplimiento en labores de regulación”, detalló.
A la fecha, existen en operación 15 fondos inmobiliarios administrados por siete sociedades administradoras. En su conjunto, manejan activos totales de más de $2.677 millones, según datos del informe quincenal de Sugeval a la primera quincena del mes de julio 2022.
El denunciante también considera que habría vacíos en lo que se conoce como rentabilidad por inmueble, algo que por normativa deben cumplir todos los fondos inmobiliarios.
TENEMOS INFORMACIÓN EN EL SITIO WEB
En contraposición, María Lucia Fernández, Superintendente General de Valores, afirmó a DIARIO EXTRA que sí están cumpliendo con la fiscalización.
“La información de rentas por inmueble según la actividad económica de sus inquilinos es de carácter público y puede ser consultada en el sitio web de la Sugeval”, destacó.
Adicionalmente, explicó que las sociedades calificadoras deben hacer una evaluación integral de las actividades que realiza un fondo de inversión y emitir una opinión sobre el cumplimiento de los objetivos de inversión, de acuerdo a lo establecido en sus prospectos, mientras que la Sugeval emite los lineamientos mínimos que debe atender la metodología.
Esto incluye la evaluación del portafolio de inversión del fondo, cubriendo la diversificación de la cartera, el desempeño histórico de los rendimientos e indicadores de riesgo en el análisis las variables de concentración, morosidad, ocupación histórica, rentabilidad por inmueble, los flujos de operación, cumplimiento del objetivo de inversión, riesgos de siniestros, riesgos de ocupación y otros riesgos.
LA EVALUACIÓN INTEGRAL ES RESPONSABILIDAD DE LA CALIFICADORA
También se evalúa a la sociedad administradora: su estructura, administración y gestión. Adujo que la reguladora remitió al link: https://aplicaciones.sugeval.fi.cr/InformacionFinanciera/InformacionInmobiliaria, con una periodicidad mensual
“La responsabilidad de la sociedad calificadora de riesgo es emitir una evaluación integral de las actividades que realiza el fondo, es decir, emitir una opinión o calificación del fondo en su integralidad. Por lo tanto, corresponde a esta entidad evaluar el caso concreto y determinar las variables que dan fundamento a su opinión. Si esta entidad considera que un activo específico y su desempeño es de importancia para el fondo, lo deberá consignar en sus fundamentos que sustentan las calificaciones otorgadas”, acotó.
FONDOS DE PENSIONES ENTRE INVERSIONISTAS
Las Operadoras de Pensión Complementaria están entre los inversionistas de fondos inmobiliarios. Roger Porras, presidente de la Asociación Costarricense de Operadoras de Pensiones (ACOP), dijo que, debido a la pandemia, todavía hay un efecto sobre este de inversiones.
Y es que para nadie es un secreto que actualmente se encuentran locales y hasta edificios vacíos por la caída en la demanda de bienes inmuebles. Esto significa que la situación cambió de cuando hicieron la inversión a la fecha, pues la coyuntura económica es otra. “Cuando haya crecimiento económico, los fondos van a subir, entonces eso hay que tenerlo claro con relación al temas como el de Aldesa”, comentó.
Un problema adicional es que no solo se trata de que el inversionista agarre la plata y salga corriendo, si no que tiene que vender la participación y en este momento no sobran los compradores.