Costo de prima y cuotas limitan acceso a créditos de vivienda

La liquidez inicial, asociada a la prima y los costos de formalización, así como las cuotas que deben pagar los hogares, son los principales factores que limitan el acceso a créditos para vivienda.

Así lo revela el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025, elaborado por el Posgrado de Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), junto con el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat.

“La mayoría de las familias construimos o compramos vivienda a partir de créditos hipotecarios. Sin embargo, acceder al préstamo no es fácil ni está disponible para todas las familias de acuerdo con los diferentes quintiles de ingresos. Hay una cantidad de familias que no encuentran opciones de crédito en el mercado nacional”, indicó Franklin Solano, sociólogo y coordinador del estudio.

El ejercicio toma como parámetro una vivienda de ¢76 millones, ya que ese es el monto máximo para una vivienda de interés social. La prima, de entre un 5% y un 20%, puede variar entre ¢4 millones y ¢15 millones. Además, los gastos de formalización rondan los ¢3 millones.

El informe señala que estas exigencias son “onerosas” para los hogares que se encuentran en los primeros tres quintiles y que las exoneraciones que se ofrecen en ferias de vivienda “confirman que estos costos constituyen una dificultad de acceso”.

Una segunda barrera se evidencia en la capacidad de pago y la cuota asociada al préstamo. Para el ejemplo dado, la cuota puede estar entre ¢483 mil y ¢584 mil por mes.

Además, se recomienda que este gasto no represente más de un 35% del presupuesto familiar, por lo que el ingreso mínimo para calificar puede estar entre ¢1,3 millones y ¢1,6 millones, según la tasa de interés.

Estos montos excluyen al menos al 60% de los hogares del país, ya que los primeros tres quintiles cuentan con ingresos inferiores a ¢834 mil por mes. En el caso del cuarto quintil, con un ingreso de ¢1,3 millones, las familias entran de forma condicionada, dependiendo del endeudamiento previo y del escenario de estrés que realice la entidad financiera.

“A los ingresos familiares, se les tiene que restar los gastos ya fijos como deudas por tarjetas de crédito, la cuota del vehículo, colegiaturas de los chicos y otros gastos que pueda tener la familia. Todo eso hace que se reduzca el total de los gastos de los ingresos de la familia”, agregó Solano.

Una tercera barrera que se enumera en el informe es la elegibilidad y la documentación ligada a la acreditación de los ingresos, principalmente en casos como el de los trabajadores independientes.

Por lo tanto, este factor antecede al crédito y requiere de procesos previos de bancarización y formalización financiera.

Según el documento, más de 343 mil familias alquilan una vivienda en el país y solo un 8% está en proceso de adquirir una casa propia por medio de una hipoteca.

Plan de Gobierno

Guillermo Carazo, ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), comentó que trabajan en una serie de proyectos para mejorar el acceso a la vivienda de los costarricenses. Desde el Banco Hipotecario para la Vivienda (Banhvi), mencionó que la idea es fortalecer el Fondo Nacional de Vivienda por medio de titulaciones, que son herramientas de inversión y serían ofrecidas a las operadoras de pensiones para captar fondos por cerca de ¢100 mil millones.

“Eso se lo damos a las entidades financieras para que generen créditos hipotecarios en mejores condiciones, por ejemplo, que tenga la tasa fija en colones a lo largo del plazo, lo cual puede ayudarle a muchas familias a adquirir viviendas. Estaríamos emitiendo títulos a largo plazo y lo que calzamos con el crédito que son las hipotecas”, expresó Carazo

De esta forma, el jerarca señala que se pueden generar mejores condiciones en las tasas de interés y captar fondos frescos para destinarlos a los costarricenses.

Además, mencionó mecanismos de alquiler, mediante alianzas público-privadas, en las que se generan apartamentos a costo con precios más bajos que los de la zona.

Otra de las alternativas es el leasing habitacional, mediante el cual la persona alquila la casa durante un período, pero, después de cierto tiempo, se le ofrece un crédito para la compra con una tasa similar al alquiler.

“En Colombia más personas adquieren una vivienda por medio del leasing que de una hipoteca tradicional. Eso lo que permite es que por pagar el alquiler por 5 años demuestra que tiene la capacidad de pago, se le genera un crédito al 100% del valor del bien con la misma mensualidad. Podemos hacer que muchas familias conviertan su alquiler en casa propia”, explicó Carazo.

La propuesta se encuentra en construcción entre el Mivah, las entidades bancarias y las mutuales del país, con el fin de crear el mecanismo y calibrar una propuesta que llegaría a la Asamblea Legislativa.