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CONSULTA: Una persona quiere comprar mi propiedad al contado porque aparentemente tiene un crédito abierto en un banco. Aún no hemos hablado de la opción de compra-venta, que entiendo se exige en la mayoría de los casos. Mi duda es a quién favorece o perjudica la opción y qué debería contener.
RESPUESTA: El tiempo descubre cosas, porque todos los financiamientos requieren formalidades. La opción es un documento que es relevante para las partes: para el comprador, porque se saca del mercado momentáneamente, por el plazo previsto, el bien para darle exclusividad al comprador. Es necesario para el vendedor, porque al sacar el bien del mercado abierto, se garantiza una indemnización en caso de que el comprador deje vencer el plazo sin cumplir con el aporte del precio y la firma del documento. Pero no solo eso, sino que se prevé la forma de pago, el precio, en caso de pago diferido, los intereses, el destinatario de los costos como honorarios, avalúos y si es el contado, cómo se pagará. Se trata de un capital importante, que usualmente se paga por transferencia bancaria o por cheque de gerencia y la diligencia debería hacerse en el mismo banco. En caso de hacerse en efectivo, es bastante inapropiado porque no somos peritos para examinar moneda nacional y menos extranjera, con mayor razón se debe hacer en un banco. Todo esto nos lleva a la conclusión de que la opción es el primer paso de una negociación que se hará en un futuro cercano y deben definirse todos los aspectos, incluso aquellos que he dejado por fuera, como la descripción de la propiedad, sus gravámenes, situación con deudas municipales, planos, etcétera. La información del Registro Nacional debe concordar absolutamente con la información del plano catastral. Como resumen, le afirmo que la opción es un buen antecedente para una venta futura, donde se fijará el monto de las arras o señal de trato, que no puede ser superior al 25% del precio, para que luego pueda servir de indemnización si hay falla, o será parte del precio.
También se debe aclarar quién y cómo se pagará este precontrato, que es la opción.