El reglamento: camisa de fuerza para los condóminos

Está legal

Apenas hace unos días se aprobó una reforma a la Ley reguladora de propiedad en condominio, la primera en más de una década, la cual permite modificar el área proporcional de las fincas filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. ¿Que busca esa reforma? Pensemos en que se facilitarán los trámites en los préstamos para compraventa, los cuales se traban por el informe del perito que encuentra una diferencia entre la medida inscrita y la real y hay normas registrales estrictas que llevaban a la necesidad de replantear los planos constructivos de todo el Condominio.

Otro aspecto de la reforma indicada se relaciona con la modificación de las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. ¿Cómo nace el Reglamento de organización y funcionamiento del Condominio? El contenido del Reglamento es una decisión del propietario de la finca que afecta a este tipo de propiedad especial, generalmente se conoce como el desarrollador. En los reglamentos hay mucha confusión entre derechos y deberes del desarrollador como promotor de esas construcciones y su papel de propietario.

Los problemas graves para los condóminos tienen su origen en el acto de nacimiento del Reglamento, pues la Ley de marras exige la aprobación del mismo para la inscripción de la afectación a ese régimen especial de propiedad. El Reglamento lo aprueba e impone el propietario porque ese acto corresponde a sus facultades. Los condóminos, futuros propietarios de viviendas o locales comerciales, por ejemplo, no participan en la elaboración de ese instrumento de organización de su propiedad.

Existen reglamentos en que se han inscrito cláusulas en beneficio del desarrollador, pese a que en la mayoría de los casos no es propietario de ninguna finca filial. Cuando el desarrollador detenta la propiedad de algunas de esas propiedades la situación se vuelve más álgida en la organización y dirección del Condominio, pues muchas veces no quiere asumir el pago del mantenimiento respectivo o por el porcentaje de valor de sus propiedades impone al Administrador.

Resulta que antes de la reforma mencionada se requería del 100% del total del valor del condominio, manifestado en forma unánime, así no bastaba la asistencia de esa cantidad, sino que nadie se puede oponer porque no se podía aprobar la reforma del Reglamento. Con esta nueva redacción se requieren las 2/3 de ese total. Actualmente, reunir el 51% para tomar acuerdos válidos es difícil, por lo cual el porcentaje aprobado es casi imposible. Pensemos en un Condominio de condominios, cada uno con 500 fincas en las torres construidas que si fueran 3 sumarían 1.500 y las 2/3 suman 1.000, reunir esa cantidad de condóminos para reformar el Reglamento sería una proeza.

En algunos Reglamentos hemos encontrado cláusulas que atentan contra el principio de legalidad notarial y registral pues establecen restricciones a la propiedad privada como el uso de áreas comunes por personas extrañas al condominio, o bien, la autorización de ingreso del Administrador a la finca filial sin contar con el permiso de su dueño, en violación a la propiedad privada.

Por lo anterior la posibilidad de realizar las asambleas válidas en una tercera convocatoria y con la presencia de cualquier número de asistentes es una de las tantas reformas que hemos considerado viable un grupo de especialistas con la idea de alcanzar el objetivo esencial de ese tipo de propiedad privada que es la convivencia pacífica, cómoda y segura.

También circuló un proyecto de ley con interesantes propuestas de modificación de ese régimen, como: a- establecer en el artículo 24 la participación igualitaria de todos los condóminos, un titular un voto para hacer más equitativa la participación en las asambleas, en correspondencia con el Principio democrático base de nuestro Estado de Derecho plasmado en la Constitución Política; b- o bien, dejar la opción al propietario de la finca filial el derecho a elegir entre los medios alternativos de solución de conflictos o acudir a los tribunales de justicia; c- la declaratoria de la firmeza de esas asambleas apenas terminen para efectos de la presentación de una impugnación de acuerdos; lo anterior sin agotar posibilidades de mejora en ese régimen de propiedad.

PERIODISTA: Redacción Diario Extra

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Martes 24 Mayo, 2022

HORA: 12:00 AM

CRÉDITOS: Dra. Ligia Roxana Sánchez B.