Diario Extra - 'Urge impulsar vivienda de clase media'

El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, impulsado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), generó gran polémica durante su redacción pues diversos sectores reaccionaron manifestándose inconformes como el Colegio de Ingenieros Topógrafos (CIT).

Ante este panorama el INVU decidió a posponer la entrada en vigencia de dicho reglamento al 13 de junio de este año, con el fin de instaurar una mesa de diálogo y crear un texto consensuado entre los sectores.

Para dicha institución, otro de los grandes desafíos en 66 años de creación es impulsar mayor vivienda para la población de clase media.

Tomás Martínez, presidente ejecutivo del INVU, y Érick Calderón, director de Urbanismo y Vivienda, conversaron con Iary Gómez, gerente general del Grupo EXTRA, y Sandra Cordero, subdirectora de DIARIO EXTRA. Aquí un extracto de la entrevista.

¿Cómo nace la idea de un Reglamento de Visado?

-Tomás Martínez (T.M.): El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones es un componente más de toda una estrategia grande integral de cerrar una brecha histórica de manuales y procedimientos en el INVU que son muy viejos. Si revisamos los dos últimos años, nos vamos a encontrar que se revisó el Reglamento de Renovación Urbana, el de Construcciones y en este se actualizaron los manuales para planes reguladores. Estos son documentos que la Ley de Planificación Urbana le pide a los municipios y que son contenidos en el plan regulador.

¿Qué es el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones?

-T.M.: Es uno de los reglamentos que la Ley de Planificación Urbana dice que tiene que tener todo municipio como vialidad, zonificación, de construcción, de fraccionamiento y de renovación. Cuando un municipio no hace el plan regulador tiene que poner en vigencia estos reglamentos nacionales. Es el reglamento que permite regular y ordenar el proceso de desarrollo y urbanizaciones y el proceso de segmentación de terrenos o lotificación. El tema del ordenamiento territorial es que tiene muchos anteojos con que se pueda ver.

¿Desde hace cuándo habla en la administración sobre este tema?

-T.M.: La renovación de estos reglamentos arranca con la administración anterior. Nosotros lo retomamos y la mayor motivación para actualizar esto es que el documento está muy desactualizado.

¿Hace cuánto no se actualizaba?

-T.M.: Desde 1983. Se generó en el año 1968, en el 83 se actualiza y después registra un periodo de 37 años sin actualización.

¿Qué problemas dejó esa desactualización?

-T.M.: La forma de urbanización cambió totalmente. Cuando se desarrolló ese reglamento, Costa Rica tenía 2,5 millones de habitantes, era un crecimiento mayoritariamente rural que urbano. El reglamento anterior hablaba de fraccionamiento simple y urbanístico, pero no te definía número o área, eso generó mucha confusión.

El Colegio de Topógrafos dijo que todo se manejó bajo secretismo, ¿qué sectores fueron incluidos en ese proyecto?

-T.M.: Este es uno de los reglamentos más divulgados y consultados que conozco yo. En la administración anterior, la junta directiva del INVU toma un acuerdo de sacar a consulta pública el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización, lo publicita abiertamente en las redes, en medios de prensa y demás. Cuando asumo la Presidencia Ejecutiva, una de las primeras acciones que hago es solicitar a la junta directiva ampliar el plazo de audiencia, se amplió dos meses más y tomamos una acción adicional que no era vinculante para nosotros a la plataforma de Sicopre.

¿Cuál fue el problema que ocasionó la polémica?

-T.M.: Este es un tema altamente técnico. Por lo tanto, no es tan fácil comunicarlo y es más fácil entenderlo mal. Entonces aquí en realidad el objetivo más importante que tiene ese reglamento es regular los fraccionamientos con fines urbanísticos.

¿Cuál será su impacto en la zona rural?

-T.M.: Toda el área rural, su afectación no es al nivel considerado ni como se ha manifestado, por una sencilla razón, porque hay una regulación de una orden superior nuestro generada por el MAG, por el Inder, por el INTA, que nos sobrepasa a nosotros y es un área que nosotros no podemos entrar, entonces lo que realmente regulamos en el territorio rural es el acceso por servidumbre agrícola y el otro elemento que es el tema más central es cómo definir el fraccionamiento con fines urbanísticos, que ahí llegamos a un acuerdo de que se hiciera toda la difusión mediática del caso de trabajar en mejorar la redacción en ese punto en particular que es cómo definir el fraccionamiento con fines urbanísticos.

¿No existe la posibilidad de que puedan segregar y dejar una que sea de parque?

-T.M.: Sí se puede hacer, pero el problema es cómo controlarlo porque en el momento en que ocurre es que al municipio le hiciera solamente el plan con cinco lotes o con cuatro, después se fracciona y llega otra vez el plano con la otra mitad del espejo, con otros cinco que suman ya nueve y así sucesivamente y nunca va a tener la información el técnico del municipio para saber qué tiene que solicitar la sección de área pública.

¿Cómo se aplica el caso de la servidumbre?

-T.M.: La servidumbre es un recurso excepcional que no está pensado para que sea aplicado en todo lado, sino que cuando el terreno por su área, su condición, por su localización y disposición no tiene facilidad de acceder a la calle pública, ahí se aplica la servidumbre, pero se convirtió en una regla, no en una figura de excepción.

¿Cuáles trabas o limitantes se presentan?

-T.M.: El problema es que adquieren dimensiones muy grandes, muchas veces no hay disponibilidad de agua, ocurre mucho que gente humilde hace un gran esfuerzo para comprar un terreno, pero llegan a nuestra plataforma y los tenemos que rechazar el trámite de bonos porque no hay servicios. Es un problema bastante común a nivel nacional.

¿El usuario puede darse cuenta de eso antes de comprar el terreno?

-Erick Calderón (E.C): Si esa persona en ese desarrollo que hablamos hubiera pasado con un fraccionamiento de fin urbanístico y llega el INVU, la institución le dice que no hay visado porque no tiene agua, pero si lo tramita de uno en uno, lo que ocurre normalmente es que el rechazo va a llegar de sorpresa para la persona que consiguió ese lote.

¿Qué tan caro resulta un plan regulador?

-T.M.: El costo varió sustancialmente desde el 2006 para acá que se aprobaron nuevos requerimientos ambientales. Los estudios de variable ambiental y los estudios hidrogeológicos son realmente los que elevaron mucho los costos del plan regulador.

¿Implementarlo tiene algún costo?

-E.C.: No, eso es algo que ha pasado mucho en los gobiernos locales que se desarrolla el plan regulador, se aprueba y se le da cierto seguimiento, pero no aprovechan ni se van actualizando. La idea es que sea un proceso cíclico, es decir, se aprueba y va al mismo Departamento del Control Urbano monitoreando cómo es que van cambiando y haciendo el diagnóstico en tiempo real. Hacer la motivación de un plan regulador en cinco años sería mucho más fácil, no tendría que gastar mucho en estudios y lo puede hacer a lo interno.

¿Qué otros proyectos están desarrollando el INVU?

-T.M.: Tenemos grandes objetivos, uno que es planificación urbana. Hay un segundo componente que es vivienda. Ahorita nosotros arrancamos un proyecto innovador que es un proyecto en Cristo Rey, es una sustitución de precarios y que genera con la participación misma de las personas que estaban ahí, participando de un diseño que se hizo ahí con técnicas participativas, se desarrolló una propuesta de convertir ese precario en un condominio colectivo. Sigue un portafolio de proyectos bastante importantes en sectores como Pérez Zeledón, por ejemplo.

¿Con quiénes construyen ustedes?

-T.M.: Tenemos unas empresas precalificadas, abrimos los concursos sobre esas empresas precalificadas.

¿Por medio del Sicop?

-T.M.: Sí. Todo está en el Sicop. Entonces esto nos facilita que el proceso sea lo más corto.

¿Cuáles son los principales desafíos que enfrenta la institución?

-T.M.: Nuestro gran desafío es entrar a impulsar más vivienda de clase media. Esa es más difícil porque nuestro gran desafío ahora es entrar a impulsar vivienda de más clase media porque el Sistema Nacional Financiero para la Vivienda ya no cubre esos estratos sociales. Entonces nos toca a nosotros buscar socios estratégicos para desarrollar esas soluciones.

¿Cómo se cubren en gran medida?

-T.M.: Solamente el sistema de ahorro y préstamo al año genera 750 viviendas que son producto del crédito nuestro y que nosotros materializamos en viviendas y que finalmente logran una solución para las familias. Eso ha crecido. En el 2017 colocamos 529 y ¢17.000 millones, y este 2019, 738 y se colocaron ¢27.800 millones. Tenemos un proceso creciente de financiamiento.

¿Cómo funcionan esas opciones y quiénes pueden acceder a ellas?

-E.C.: Con el sistema de ahorro y préstamo es abierto, así tiene que comprar el tipo de plan y ahorro, el único requisito es ser mayor de edad y tener esa capacidad de ahorro. Después cuando está más maduro puede acceder a esa opción de crédito y ahí sigue todo el proceso.

¿Durante cuánto tiempo debe ahorrar una familia o pareja?

-T.M.: Eso es muy diverso. Hay seis planes distintos, 2 de ahorro, 4 de crédito y en el extremo opuesto está el 10-12 (10 años de ahorro y 12 de crédito). Esto resulta versátil, puede mejorar su ingreso, puede pasarse a un plan más corto porque los planes más cortos tienen cuotas más grandes de ahorro. La ventaja de esto es que usted va familiarizando su vivienda y cuando termina la parte de ahorro ya consumió un 30% de la vivienda. Entonces se le devuelve el ahorro y se le otorga el crédito con la gran ventaja de que la tasa es fija, tiene esa tranquilidad que no le va a variar su pago, es estable.

¿Cuánto sería el mínimo y el máximo que se puede ahorrar, según el tipo de plan?

-E.C.: Depende de cada presupuesto personal o familiar. Puede ir desde los ₡10 millones hasta ₡155 millones.

¿Por cuánto anda el promedio en compra de casa?

-E.C.: Lo interesante acá es definir el perfil porque por ejemplo, el análisis del 2017 al 2019 por todos los créditos otorgados vemos que el promedio de compra de casa anda por los ₡42,8 millones.

¿Con cuánto es el mínimo para empezar un plan?

-T.M.: La relación cuota-ingreso de un préstamo anda en un 30%, máximo un 35% o 40%.

-E.C.: Con un préstamo a ₡16 millones y en un plazo de 10 años sería un ahorro de ₡38.000 al mes.

EXTRADIRECTO

Reglamento de Fraccionamiento y Urbanización: Ordenamiento

Planes reguladores: Desarrollo

INVU: Beneficio social.

Ordenamiento territorial: Interés público

Actualización de reglamentos: Necesidad

Municipalidad: Gestor del Desarrollo Local

Vivienda de Clase Media: Necesidad

Bonos comunales: Impacto social