El presidente de Aldesa Corporación de Inversiones, Javier Chaves, concedió una entrevista a DIARIO EXTRA, en la que habló claro y directo sobre la situación que atraviesa ese grupo bursátil.
Enfatizó en que la decisión de que un juez acoja el plan remedial a tres años es un escudo no solo para proteger a la empresa, sino también a los inversionistas. También explicó cómo atrajo a esos 500 inversionistas a proyectos inmobiliarios y rechazó que las emisiones privadas sean algo ilegal, dejando claro la participación del Puesto de Bolsa y cómo este negocio se desarrolla desde hace más de 28 años frente a los ojos del mundo sin que nadie chistara.
Aseguró que pronto pagará a la Caja Costarricense de Seguro Social y asumirá sus deudas con Hacienda.
¿Para qué es el proceso que presenta Aldesa Corporación de Inversiones ante el Juzgado Concursal de San José?
-La gente está acostumbrada a que esto se hace para cerrar la empresa y esto se hace para que continúe. Es como una especie de escudo que protege a todos los inversionistas, porque de lo contrario en una falta de liquidez, lo que puede pasar es que te quiebre. Puede que algún inversionista crea que así te va a obligar a pagar. Lo hacen como medida de presión, pero cuando una empresa quiebra, a diferencia de cuando está en marcha, se destruye todo el valor.
¿Cómo se construye el valor?
-Tenemos los proyectos inmobiliarios y valen en la medida que se puedan construir, en que tengan permisos, en que tengan agua, porque generan ventas de lotes y de casas. Eso es construir valor. Por el contrario, cuando uno remata un proyecto inmobiliario lo que hace es destruir valor y te dan el monto que sea.
¿Cómo opera la figura de administración por intervención judicial?
-Lo que hicimos fue presentar ante el juez una solicitud con un máximo de tres años para ejecutar los proyectos inmobiliarios. No tienen que ser a tres años, si el mes entrante vendemos algunos activos inmobiliarios, con ese efectivo se empieza a devolver la plata a los inversionistas en esos mismos proyectos.
¿Como inversionista sigo ganando una tasa de interés mientras tanto?
-Hay una tasa de interés, que va a fijar el juez, posiblemente menor de lo que estaban ganando, pero muy de mercado, muy parecida a la que puede pagar un banco. Entonces si no hay efectivo, los intereses no se pagan, pero si se devengan, se contabilizan y cuando tengamos efectivo hay que pagar el principal, más los intereses devengados acumulados.
¿Siempre se piensa en la quiebra cuando se tiene un escenario así?
-Hay tres figuras cuando uno está en una situación como esta. La primera es la quiebra, donde todo el mundo pierde todo porque todo se remata. La segunda, que se ha usado más, es el convenio preventivo de acreedores, pero los acreedores tienen que aprobarlo y no necesariamente la empresa va a continuar, puede ser solo para liquidar cosas. Esa figura que escogimos tiene rato de no usarse. Es una figura en la que uno le presenta al juez un plan de negocios por tres años. La intención del plan no es liquidar la empresa en tres años, sino que se reorganice y sobreviva.
¿En qué consiste esa reorganización?
-En cerrar el puesto de bolsa. Teníamos 106 empleados y despedimos el viernes pasado a la mitad, ya se les dio el aviso y la empresa se hace mucho más pequeña para que viva con un presupuesto menor porque va a tener menos negocios. Lo otro es tener una ejecución de los negocios inmobiliarios por un periodo de tres años.
¿Es esto un proceso de quiebra solapado, como dice la gente?
-Sencillamente tenemos siete u ocho proyectos inmobiliarios de diferentes tamaños. Cuando uno quiebra se hace al valor de un remate. Si algo vale ¢100, tiempo después te pagan ¢50 en un segundo remate y si no ¢50,25, entonces llega el proceso en que la gente pierde todo. Este proceso es para que los proyectos se desarrollen.
¿Cómo van a pagar?
-Si usted tiene un lote y lo tiene solito, vale lo que diga el perito, pero si a ese lote le saca para hacer seis apartamentos (por poner un ejemplo) y tiene planos, permisos de Setena y de construcción, y un banco lo financia, entonces tiene seis apartamentos y los venderá en $100 mil cada uno. Ese lote que antes valía $50 mil ahora vale $600 mil con la venta de los apartamentos. Usted crea valor y por eso hay capacidad de pago al inversionista. Si uno vende los lotes tal como se compraron hay una pérdida y no alcanza para pagarles a los inversionistas.
¿Qué pasa si el juez no acepta ese plan remedial?
-Obligatoriamente iríamos a la quiebra. No porque yo lo quiera, sino porque eso es lo que dice la ley.
¿Entonces se liquidarían los activos?
-Sí. Si eso pasa, ahí todo el mundo perdería todo. El destino de la empresa es el mismo de los inversionistas; si a la empresa le va mal, a los inversionistas les va mal. Este escudo nos permite tener tres años de vida, nos permite terminar de desarrollar estos proyectos, todos son muy diferentes y con tiempo podemos hacer un mejor negocio.
¿No hay garantía de que en este tiempo el inversionista reciba el pago del interés que venía recibiendo?
-Es muy probable que no lo reciban al inicio porque no hay liquidez, lo que es probable es que se acumulen, no necesariamente por tres años.
¿Según el plan remedial de la empresa, a cuánto tiempo el inversionista empezará a recibir un primer pago?
-Tenemos diferentes supuestos. En algunos, a finales de este año algunas partes podrían estar liquidándose. Hay como un flujo montando en estos tres años que suman todos los proyectos y se ve cómo al final terminan de pagarse todos los proyectos.
¿Ninguna persona puede sacar el capital en estos tres años?
-No pueden sacar el capital, ni nos pueden meter a la quiebra, no nos pueden demandar por no pagar, por eso digo que es un escudo en beneficio de los propios inversionistas. Cuesta mucho entender porque alguien puede decir devuélvame mi plata, pero esta es la forma de hacerlo ordenadamente.
¿Cómo terminará de desarrollar esos proyectos inmobiliarios, si están morosos con la Caja y Hacienda? ¿De dónde saldrán esos recursos?
-Hay diferentes tipos de desarrollos que tenemos, algunos ya están construidos y es solo venderlos, otros ya están financiados, como Terra Verbena. Ese crédito ya está con el Banco Promerica y está en plena construcción hoy en día. El tercer tipo de esquema son alianzas estratégicas con empresas que tengan maquinaria, entonces hay compañías que han dicho yo meto la maquinaria, hago la urbanización, vendemos los lotes y con esa plata se paga la maquinaria y lo que queda se les va pagando a los inversionistas. Se desarrolla por etapas con alianzas estratégicas.
¿El proyecto Terra Verbena no está en riesgo?
-No, está en plena construcción. Pueden ir a verlo, está quedando lindísimo. Se chorrean cuatro casas por día, a partir de abril o mayo se empiezan a entregar 50 al mes. El promedio por casa es de $85 mil, eso genera un flujo promedio de $4,5 millones al mes. Con ese flujo sale primero el banco y luego los inversionistas.
¿Esos 500 inversionistas son de todos los proyectos inmobiliarios de Aldesa?
-Sí y es un número aproximado porque puede que en uno tenga un proyecto a nombre tuyo y otro a nombre de un familiar, muchos son familiares y otros están repetidos también. Es una aproximación.
¿Si el juez avala su plan, eso paraliza cualquier otra demanda en la esfera judicial?
-Así es. Hasta que esto no se resuelva.
¿Cómo hizo para atraer a esos 500 inversionistas? ¿Están mezclando el puesto de bolsa?
-Tenemos en los negocios como una red de distribución. Primero que nada, no es ilegal que el puesto de bolsa asesore a alguien en una inversión privada, pero la minoría vino por el puesto de bolsa.
¿Por qué no es ilegal?
-Porque la normativa lo dice. Tampoco es cierto lo de 50 inversionistas, eso se cambió hace seis meses, se permite un número indefinido a través del puesto de bolsa. El puesto tiene que dar una asesoría, por ejemplo, eso ayuda a diversificar la cartera. Si usted es inversionista normalmente tiene un portafolio, cuando usted le mete un proyecto inmobiliario, el rendimiento promedio de sus títulos aumenta, entonces se mejora la rentabilidad del portafolio. Lo segundo es que se ha dicho que esto es más riesgoso, esto ha resultado ahora más riesgoso. Desde 1991 estamos haciendo esto, todos los años que la gente estaba ganando plata nadie salía a decir que esto era ilegal.
¿Entonces está permitido hacerlo por el puesto de bolsa?
-Eso está permitido para proyectos inmobiliarios y cualquier proyecto de oferta pública.
¿Las ofertas privadas son legales?
-Absolutamente legales. Franklin Chang lo primero que captó fue por oferta privada. Después, cuando la empresa madura, se lleva al mercado. Lo que hacíamos es que captábamos en Aldesa Corporación, la que no está regulada, y cuando el proyecto estaba maduro captábamos directamente en el proyecto, entonces teníamos como una división en dos etapas. La captación privada se da todos los días y en todo el país.
¿En qué se diferencia la oferta privada?
-En que no tiene la regulación de la oferta pública. Entonces la oferta pública tiene supervisión de la Superintendencia y calificación de riesgo. Alguien dijo el otro día que no se había podido colocar la emisión de Málaga City por riesgosa y esta tenía calificación de riesgo AA-, de las más altas.
No lo dijo cualquiera, lo dijo el director general de la Bolsa Nacional de Valores.
-Lo sé y es mi amigo. Se le debe haber olvidado.
¿Por qué entonces la gente no participó en la emisión en bolsa?
-Es inexplicable. En un país donde los fondos de pensiones se quejan de que no hay papel, haber tenido papel AA- y no haber comprado, no entiendo. Puede ser falta de cultura. Es una bolsa muy pequeña, muy líquida, muy concentrada a corto plazo, muy concentrada en sector público, muy concentrada en títulos que tengan emisiones muy grandes con alta liquidez. Esta emisión pudieron comprarla entre una o dos operadoras.
¿Por qué en el mercado privado se logra colocar por la tasa de interés?
-Sí, para ese momento la tasa era un poquito más alta. Era del 9%, que ya hoy en día no es tan alta cuando Hacienda la subió al 9,5%. Se paga más en una emisión privada porque hay un mayor riesgo de liquidez, eso se llama pagar prima por el riesgo. El riesgo es la iliquidez del título para poder venderlo. La liquidez está atada a los proyectos inmobiliarios.
¿Es cierto que el exdueño de Residencias Málaga (Rock Constructions) lo dejó botado y se fue para Dubái?
-Hay algo de eso. Yo no sé dónde está el señor. Hay un mercado de recompras que afectó a todo el medio, incluyendo a bancos grandes, estatales y a nosotros, que somos pequeñitos. Lo otro es que Rock Constructions no consiguió el financiamiento. Nos dijo que no nos iba a pagar y tuvimos que recoger el proyecto que se llamaba Málaga City, que venía con ventas, con casas y el terreno, pero también con denuncias ante el Ministerio de Economía.
¿Y qué pasó?
-Para ese momento no entró una cuenta de $26 millones que debía entrar por la venta del proyecto. Le habíamos vendido el proyecto entero y ellos (Rock Constructions) no pudieron pagar. Eso fue un primer socollón, pero no perdimos esos $26 millones, los vamos a recuperar con las ventas, y aparte de eso tuvimos que devolver $3 millones a gente que había denunciado y quiso la devolución del dinero por ese mismo proyecto.
PERIODISTA: María Siu Lanzas
CRÉDITOS: Foto: Mauricio Aguilar
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Martes 12 Marzo, 2019
HORA: 12:00 AM
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