Aumento de alquiler en locales comerciales
Lic Gerardo Morales
CONSULTA: Alquilo un local comercial por espacio ya de más de cinco años, gracias a Dios el negocio se ha mantenido a pesar de la situación económica del país que es muy mala, hay que hacer y planear otras cosas para generar ingresos sanos y que todo salga bien. Como le manifesté tengo más de cinco años pagando alquiler. Al dueño del local nunca se le ha quedado mal con los pagos, porque desde que abrimos tenemos como costumbre pagar al contado, nada de tener cuentas por acá o por allá, en eso somos muy cuidadosos, se pagan cuentas al día, como pólizas, salud, impuestos, etc. Hace cinco años empezamos cancelando una mensualidad de ȼ180.000 lo que sumándose el 15% de aumento cada año, a la fecha vamos por ¢310.000. La zona donde estamos ubicados no es comercialmente buena, el contrato se vence dentro de un año, y la situación económica está tan mala. ¿Cómo se puede hacer para no dejar de pagar más de este monto que estamos cancelando, habrá algún procedimiento que diga que cuando un local comercial tenga equis cantidad de tiempo alquilado, haya alguna forma que no se pueda aumentar las mensualidades del alquiler, o sea, que haya un tope?
RESPUESTA: La repetición del aumento máximo de los alquileres, fijado en un 15% anual, ha inducido a la población a creer dos situaciones erróneas: que el aumento anual, vía contractual, siempre será de un 15%, cuando la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, en un largo artículo sobre este tópico, señala que los índices de inflación son los determinantes, y que ese aumento del 15% será el maximo, no un aumento fijo.
El otro error es considerar que esa fijación es para todos los arrendamientos. La realidad es que el aumento que vengo señalando es solo para las viviendas, y los aumentos de renta en locales comerciales no tienen un límite. Sus aumentos se rigen por el acuerdo de las partes, o por la fijación de un perito en vía judicial, en ausencia de un acuerdo por escrito.
Pero en los aumentos del 15%, sean en vivienda o pactados en local comercial, puede existir un perjuicio para el inquilino, que pareciera intrascendente, pero no lo es. Cuando se acuerda ese aumento, se debe tener el cuidado de que rija sobre el precio base, no sobre las últimas mensualidades. En la práctica mercantil, se les llama a los aumentos acumulativos, aumento “flat”, y resulta muy oneroso.
Pongo el siguiente ejemplo: si la mensualidad empieza en cien mil colones al mes, el primer aumento sería de quince mil colones, y todos los demás años se repetirían esos quince mil, pero fijos.
Pero si se hace acumulativo, y el segundo año el alquiler sube a ciento quince mil colones, y el tercer año se cobra el 15% sobre ciento quince mil colones, ya el tercer aumento supera el 15%, y así seguirá como una bola de nieve. En los alquileres de vivienda, este aumento acumulativo es totalmente prohibido, pero en lo comercial, se rige por la contratación privada.
El cuidado que se debe tener, bajo estas circunstancias, es ver el contrato y verificar el cálculo de los porcentajes de aumento. Podría ser que se haya incurrido en el error de calcular cada aumento anual, con base en las últimas mensualidades aumentadas y pagadas, cuando el aumento debería ser a la base.
Como se puede ver, el cambio de reglas en cuanto a las viviendas y el local commercial pone en una situación más vulnerable al inquilino comercial, y no existe una norma que suspenda o congele esos aumentos.
Hay una máxima de criterio lógico, que debe ser entendida por los arrendadores o propietarios: el mejor negocio en materia de alquileres es tener un buen inquilino, que se ha ganado la fama de buen pagador. Con este principio, lo recomendable es conversar con el dueño, hacerle ver que los aumentos excesivos se están llevando el éxito del negocio, para establecer un pago que equilibre la ganancia del inquilino, y que le permita permanecer en el lugar, y pagar en los montos y fechas acordados.
