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Opinión

Impugnación judicial de acuerdos en condominios

Lic. Gerardo Morales

CONSULTA: En un condominio, por ley, las cuotas de mantenimiento se modifican en asamblea con votación mínima de 2/3 partes de los condóminos, pero cuando se piden cuotas extraordinarias no contempladas en reglamento ni en la ley de condominio para mejoras (no urgentes ni indispensables), la asistencia a las mismas no llega ni al 50%, pero los votos se establecen por el tamaño de las propiedades y no por el condominio. El desarrollador, que es el más interesado en las mejoras para valorizar los lotes que no ha podido vender, cuenta aproximadamente con el 15% de los votos, con esto y unos 10 más entre parientes y amigos logra unos 26 votos, suficiente para mayoría simple. 

¿Puede la administración amenazar a los condóminos que somos la mayoría y que no estamos de acuerdo con estos abusos, cobrarnos intereses abusivos (10% mensual) y enviar a cobro judicial si no cancelan estas cuotas de una sola vez, bajo el pretexto de que todo acuerdo de asamblea debe ser cumplido por todos sabiendo que se necesita 2/3 partes para aumentar cuotas y que las extraordinarias no están reglamentadas, por lo tanto son voluntarias? 

 

RESPUESTA: Muy parecido al principio de que todo acto administrativo que cause perjuicio puede ser impugnado o discutido ante la autoridad judicial, los acuerdos que tomen las mayorías en asambleas de condóminos pueden ser llevados a la vía judicial para su revisión.

Varios aspectos podrá valorar la autoridad judicial.

Lo fundamental es el plazo del reclamo. Según el artículo 26, segundo párrafo, de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, la acción judicial debe interponerse dentro de los 3 meses, del acuerdo firme tomado por la asamblea.

Entre los primeros elementos a considerar, está la convocatoria, la comunicación y conocimiento de la agenda, los votos y condóminos presentes, todo lo que deberá constar en la documentación de la Junta Directiva, y todos los acuerdos deben constar en el libro de actas legalizado, firmado por los asistentes, a su libre disposición para revisarlo. Una hoja de asistencia no puede sustituir al libro de actas.

Para introducir mejoras en el condominio, y que puedan ser cobradas, se debe aplicar la votación del artículo 27, inciso 5. 

Debemos entender que las mayorías mandan, relativamente, pero nunca esas mayorías pueden entorpecer los derechos, bienes, o cargar con obligaciones, a las minorías. Por eso es tan importante que se aplique la ley, el Reglamento Interno, incluso bajo la revisión de una persona imparcial, como es el juez civil en el procedimiento llamado sumario.

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Miércoles 14 Febrero, 2018

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