El derecho de usufructo se mantiene en bien traspasado
Lic. Gerardo Morales
CONSULTA: Referente al usufructo de un bien inmueble, ¿este puede mantenerse aun cuando el bien sea vendido? ¿En caso de traspasar por donación la casa, el usufructo debe quedar en favor de ambos cónyuges o puede ser solo a nombre del dueño?
RESPUESTA: El elemento principal para comprender la independencia o autonomía que existe entre el usufructo y la propiedad es lo primero que debo tratar de explicar. La propiedad inmueble, cualquier finca raíz, como se le llama técnicamente, es un lote vacío, una finca productiva, un terreno con un local o una vivienda.
En todos los casos lo normal es que haya un dueño completo, que no solo está inscrito en el Registro Nacional sino que también dispone o disfruta de la finca, de las cosechas, ocupa la vivienda o la renta a otra persona, o hace lo mismo con un local que lo explota personalmente, lo alquila o lo presta gratuitamente.
Pero hay casos en que el dueño divide los atributos de dueño.
El caso más común es que un padre le done a su hijo, pero se reserva el derecho de usufructo de por vida. La función de ceder o traspasar la inscripción en el Registro, pero mantenerse con disfrute, es que, aunque ya no es el dueño, nadie lo puede echar del lugar porque aparece en el Registro Nacional como usufructuario.
Lo que se traspasó o donó fue la propiedad desnuda porque el dueño se reservó para sí el disfrute. Prácticamente el que recibió la propiedad solo tiene efectos informativos. Solo pasará a ser dueño total, con disfrute, si el usufructo reservado se hizo por un plazo o por la muerte del usufructuario, si mantuvo de por vida.
Con esta situación creo que se va aclarando el panorama: aparecen en el Registro dos personas, una como dueño de la nada propiedad, sin disfrute, y el usufructuario, que dejó de ser dueño pero es quien disfruta de la renta, de la cosecha o habita una vivienda gratuitamente.
Esto responde la primera pregunta: si la finca, el lote, el edificio o la vivienda la vende el dueño registral, el usufructo se mantiene por el plazo o la circunstancia previstas cuando se constituyó. El dueño registral puede pasar a otro lo que tiene, que es la propiedad desnuda, sin disfrute.
Si una propiedad se traspasa gratuitamente, se puede reservar el disfrute o usufructo para el que deja de ser dueño o compartirlo con otra persona, que comúnmente es la esposa, para ambos de por vida.
Como estos tratos o disposiciones se refieren a bienes inmuebles todo debe constar en escritura pública para ser inscritos ante el Registro Nacional y evitar confusiones acerca de quién es dueño y quién y por cuánto tiempo será usufructuario.
