Lote comprado en derechos

La ley a su alcance

Consulta: Mi esposo, yo y un grupo de vecinos somos de escasos recursos económicos, con mucho esfuerzo hemos compramos un lote en una finca que el dueño parceló y al que le estamos cancelando con abonos mensuales. Tanto mis vecinos como nosotros con mucho esfuerzo hemos construido una humilde vivienda, sin haber terminado de pagar lo pactado.

Mi esposo y yo hace seis meses decidimos no volver a cancelar la mensualidad que le entregamos al dueño de la finca porque, conversando con él, nos indicó que cuando finalicemos los abonos nos va a entregar un derecho, que según él tiene el mismo valor que una escritura.

Hemos escuchado que la finca donde compramos el lote está hipotecada. Además no hemos logrado que nos instalen el agua potable, nos la niegan por no contar con escritura debidamente registrada en el Registro de la Propiedad. Ante esta situación le planteamos las siguientes dudas:

1. ¿Un derecho tiene el mismo valor que una escritura? ¿Podemos estar tranquilos, que no perderemos nuestro esfuerzo de años, al contar con ese derecho, aunque no esté inscrita la propiedad a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad? Según el dueño de la finca, con ese derecho nosotros para vender tenemos que pedirle la firma a él y viceversa.

Esto significa que a pesar de haber cancelado toda la deuda seguimos dependiendo de él para hacer trámites relacionados con el lote, eso significa que no lo podemos hipotecar ni traspasar.

2. Estamos casi seguros de que la propiedad está hipotecada. En ese caso, si la hipoteca se hace efectiva y la finca pasa a manos del dueño de la hipoteca, ¿en qué situación quedaríamos nosotros?

3. ¿Es recomendable que nos pongamos al día con las cuotas que estamos debiendo, conociendo que lo que obtendremos es un derecho? ¿Cómo debemos actuar?

Le adjuntamos el documento que le entregó a un vecino que ya canceló la deuda correspondiente a la compra del lote. Le agradecemos de antemano su pronta respuesta.

RESPUESTA: Lo primero que debo hacer es aclarar el término de "escritura". Escritura es todo lo escrito, pero dentro de nuestra realidad es un documento otorgado ante un notario público. En el lenguaje popular, más concretamente, se relaciona el término escritura con una propiedad inmueble inscrita ante el Registro Nacional.

Las propiedades raíces o inmuebles, que es lo mismo, pueden tener uno o varios dueños. Cuando el propietario es uno solo hablamos de un título de propiedad que no está compartido y eso se refleja en las inscripciones del Registro Nacional, que otorga un número de finca o matrícula. Pongo el ejemplo de aclaración, que la finca No.2.017, cuando pertenece a una sola persona física o jurídica, tendrá la matrícula dos mil diecisiete-cero cero cero.

Pero no es la única modalidad porque la finca o propiedad puede pertenecer a varios dueños, ya sea porque así venía o porque el dueño actual decide vender parte de su totalidad, en pedazos o parcelas, que desde el punto de vista registral se llaman derechos.

Se pueden vender, regalar o donar partes de variada forma: si se vende la mitad de la finca, sin haberla segregado en el Registro, pues lo que se producen son dos derechos del 50% cada uno.

Pero la división puede ser más numerosa, que es lo que podría estar sucediendo con este asunto: el dueño de una finca relativamente grande vende derechos, les pone precio, se asegura el pago mediante garantía hipotecaria y esa venta y condiciones se redactan en una escritura, que se presenta al Registro Nacional. Desde ese punto de vista el derecho consta "con escritura" ante el Registro, pero no representa un lote en particular, con su propia titulación, sino que es compartida.

Estas ventas se hacen para evitar la otra forma más complicada de vender lotes, que sería una segregación previa, con planos para cada lote, que deben ser visados por la municipalidad, pasar por el INVU y otros trámites burocráticos para cumplir con los planes de desarrollo, servicio de agua, estructuras de aguas, calles, aceras, alumbrado, etcétera.

Con la venta de derechos se vende una participación en una finca, en la que el dueño y los compradores no son dueños absolutos, pues cada vez que el dueño vende un lote entra un nuevo condueño con su derecho, a la vez que disminuye el resto que le queda al dueño, pero todos son propietarios de derechos inscritos.

En esas escrituras (traspasos de derechos y garantía hipotecaria) comúnmente se hace referencia a las medidas del lote, sus colindancias, en muchos casos un lindero con una eventual servidumbre, y la relación con el terreno y la escritura puede ser un plano o croquis de ingeniero. Esto para concretar en el área de la finca dónde estaría la proporción o el derecho comprado.

Como la propiedad es compartida, y a veces esos derechos se ponen en el papel pero no se inscriben en el Registro, se requiere la firma del dueño inscrito, vendedor, para cualquier trámite.

Averiguar si la propiedad madre u original está hipotecada es muy fácil, pues con un simple estudio por Internet, en cualquier terminal del Registro Nacional, o computadora de abogado o cualquier conexión, se puede averiguar en cinco minutos. Los datos están en el plano catastrado grande o en algunas de las porciones vendidas si tenían plano catastrado, con el nombre y número de cédula del vendedor.

La tarea que sigue, después de comprar y pagar un derecho, es lograr la segregación y visado municipal, y la localización del derecho en la finca general, para tener lo que se conoce como escritura, pero que en realidad es el título de propiedad individual.

PERIODISTA: Redacción Diario Extra

EMAIL: [email protected]

Lunes 20 Febrero, 2017

HORA: 12:00 AM

CRÉDITOS: Lic. Gerardo Morales