La ley a su alcance

CONSULTA: Hace un año compré un lote y una casa por medio de “opción de compraventa”, en ese momento tenía problemas de plano y por ende no se puede inscribir como se debe ante el Registro.

La municipalidad y en Minae no avalan el plano, ya que según ellos está en “zona protegida”. La casa se construyó hace más de 30 años y solo deseo registrarla.

Paradójicamente los dueños de fincas y lotes aledaños han cortado árboles centenarios que estaban cerca de los ríos, árboles frutales, movido tierra con tractor, exponiéndola a derrumbes y deslaves, y el Minae brilla por su ausencia.

¿Qué puedo hacer para registrar y sacarle plano a derecho a ese lote?

RESPUESTA: Hace algunos años las propiedades raíces o inmuebles se vendían y compraban con menos requisitos de los que poco a poco se han ido incorporando, tanto para seguridad de los contratantes, de las personas que confían en el Registro Nacional, y de las leyes promulgadas que están relacionadas con los planes y normativas de desarrollo urbano, la zonificación, protección al medio ambiente, fuentes acuíferas, zonas de reserva y protección, y la planificación urbana.

He visto inscripciones en el Registro Nacional que se consolidaron, con un solo apellido de una de las partes, o con medidas aproximadas. En escrituras muy antiguas todavía se puede leer la medida en caballerías o en varas cuadradas.

Todo esto ha venido cambiando y uno de los elementos básicos que cumplen con proteger al ciudadano y a la comunidad es la exigencia de que toda finca tenga plano visado y registrado por el Catastro Nacional.

En el caso que se me consulta parece que se escaparon algunas formalidades. Quien compra una propiedad inmueble debe tener a la vista, justo con su consejero legal, la inscripción registral limpia, sin anotaciones, embargos o demandas pendientes, y el plano debe concordar de manera absoluta con lo que dice el Registro Nacional. Pero eso no es suficiente: la inscripción del Registro, el plano del Catastro, todo debe coincidir con la realidad de la propiedad, del lote, edificio o finca. Nada hacemos con una belleza de lote registral y catastral si el lote no existe en la realidad.

Para solicitar el visado de una propiedad ante la municipalidad respectiva, y que pueda ser inscrito ante el Catastro Nacional, se requiere conocer la vigencia de la declaratoria de la zona protegida, zona de reserva o cualquier limitación, para saber si uno compró un problema, o puede alegar algún derecho adquirido o consolidado.

Comprar sin plano es un riesgo, porque se dan los casos en que la propiedad se inscribió hace 50 años sin plano pero luego se decretaron leyes que afectan la región, se comunicó a los propietarios, tal vez no hubo reclamo, y eso impide que se hagan o modifiquen planos.

Debe contratar a un topógrafo de la zona, que conozca bien los reglamentos municipales del lugar donde está la propiedad, para tratar de encontrar una base para reclamar, con fundamento en el artículo 45 de la Constitución Política y un derecho adquirido.

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Martes 02 Septiembre, 2014

HORA: 12:00 AM

CRÉDITOS: Por: Lic. Gerardo Morales